COIMA illustra in Commissione Consiliare lo stato del più grande studentato convenzionato d’Italia, pronto ad accogliere 1.700 studenti da fine agosto. Il rendimento per gli investitori scende dal 5% al 4% per gli oneri non coperti da Regione e Comune
Si è tenuta l’audizione in Commissione Consiliare Quadrigiunta Casa e Piano Quartieri, Rigenerazione Urbana, Sport Turismo Politiche Giovanili e Politiche per il Benessere e Olimpiadi e Paralimpiadi Milano Cortina 2026 Legacy, durante la quale COIMA, leader nell’investimento, sviluppo e gestione di patrimoni immobiliari per conto di investitori istituzionali, ha illustrato ai consiglieri comunali lo stato del Villaggio di Scalo Romana, l’ex Villaggio Olimpico che dalla fine di agosto ospiterà circa 1.700 studentesse e studenti come più grande studentato convenzionato d’Italia.
Da casa degli atleti a studentato, con capitali interamente privati
Il Villaggio dispone oggi di una capacità complessiva di 1.698 posti letto, distribuiti tra camere singole e doppie, e si inserisce nel più ampio progetto di rigenerazione dell’ex scalo ferroviario di Porta Romana, acquisito tramite bando di gara dal Fondo Porta Romana gestito da COIMA SGR il 24 novembre 2022. L’Accordo di Programma relativo allo Scalo prevede circa 105.000 mq di residenze, di cui il 50% in edilizia accessibile tra convenzionata e sociale: in questo perimetro rientrano sia i posti letto del Villaggio sia 320 appartamenti, di cui 225 in edilizia convenzionata ordinaria e 95 in Edilizia Residenziale Pubblica, che saranno realizzati in collaborazione con il Consorzio Cooperative Lavoratori.
Il progetto è stato finanziato con capitali interamente privati, per un valore complessivo di circa 230 milioni di euro tra capitale proprio e finanziamenti bancari. Realizzato in soli 30 mesi, il Villaggio ha ospitato durante i Giochi atleti olimpici e paralimpici provenienti da 42 delegazioni internazionali. Al termine delle Paralimpiadi di marzo 2026 è partito il percorso di riconversione in studentato, completato in appena 4 mesi: l’apertura agli studenti è prevista per fine agosto.
Il nodo degli extracosti: 43,3 milioni ancora senza copertura
Al centro dell’audizione anche il tema degli extracosti sostenuti da COIMA rispetto alla base di gara originaria, per cui Regione Lombardia e Comune di Milano si erano impegnati, fin dall’acquisto dell’area nel novembre 2022, a individuare una soluzione. Ad oggi, tuttavia, non risultano ancora definite soluzioni concrete.
Il budget preventivo contenuto nel Dossier Olimpico per la realizzazione delle residenze era pari a circa 84 milioni di euro. In fase di progettazione il costo è salito a 105,7 milioni di euro, cifra poi posta a base di gara per l’appalto e recepita nel Piano Economico Finanziario allegato alla convenzione di gestione. L’aumento dei prezzi di materie prime ed energia, legato anche al contesto geopolitico, insieme alla necessità di ricorrere a tecnologie costruttive più rapide ma più onerose come la prefabbricazione, ha fatto lievitare i costi fino a 130,9 milioni di euro, con un incremento di 25,2 milioni rispetto alla base di gara.
A questo si aggiungono 16,8 milioni di euro per la realizzazione di spazi per i servizi agli atleti, richiesti in fase di progettazione da Fondazione Milano Cortina 2026 per conto del CIO, e 1,3 milioni di euro di extracosti per le opere di bonifica. Il totale complessivo degli extracosti raggiunge così i 43,3 milioni di euro.
Il Piano Economico Finanziario allegato alla Convenzione di Gestione trentennale, sottoscritta dal Comune di Milano il 22 dicembre 2022, prevedeva per gli investitori un rendimento del 5%, calmierato rispetto al mercato — superiore di un solo punto percentuale rispetto al BTP trentennale — e coerente con la natura di edilizia residenziale sociale dell’intervento. La mancata copertura degli extracosti sta però impedendo agli investitori, tra cui alcune delle principali casse di previdenza italiane e il fondo FNAS gestito da CDP Real Asset, di raggiungere quel rendimento minimo: il ritorno attuale dell’investimento si attesta al 4%.
Tariffe più basse grazie al contributo MUR
Sul fronte dei costi per gli studenti, COIMA ha illustrato le tariffe dello studentato, inferiori del 25% rispetto alla media di mercato milanese per locazioni comprensive di servizi. Grazie al Bando MUR 481/24, a cui sono stati candidati 448 posti letto, e a un contributo pari a 8,9 milioni di euro interamente destinato alla riduzione delle tariffe, il costo medio complessivo su 12 anni per tutti i 1.698 posti letto è sceso dai previsti 827 euro più IVA a 785 euro più IVA, servizi inclusi, con una riduzione media del 5%. Tra questi, 450 posti letto hanno un costo medio di 592 euro al mese IVA e servizi inclusi, di cui 135, pari al 30%, destinati al Diritto allo Studio a circa 250 euro al mese.
Tutte le tariffe comprendono utenze come riscaldamento, raffrescamento, elettricità e wifi, l’utilizzo delle aree comuni (cucine, sale studio, palestre), pulizie, cambio biancheria, vigilanza e reception.
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