Milano si conferma il mercato immobiliare più dinamico e costoso d’Italia, ma il 2026 segna una svolta: dopo anni di rialzi sostenuti, il settore entra in una fase più matura, tra crescita moderata dei valori e ripresa delle compravendite.
Compravendite in accelerazione
Il primo dato che colpisce riguarda i volumi di scambio. Nel 2025 sono state concluse 25.173 compravendite residenziali a Milano, in crescita del 4,9% rispetto all’anno precedente. L’avvio del 2026 è ancora migliore: nel primo trimestre le transazioni sono aumentate del 7,1%, un risultato superiore sia alla media nazionale (+4,4%) sia al dato registrato dalla Capitale.
Prezzi: crescita contenuta dopo anni di rialzi a doppia cifra
Sul fronte dei valori, la situazione appare oggi più equilibrata. Nel primo semestre 2026 le abitazioni nuove e completamente ristrutturate hanno registrato un incremento dello 0,8% su base annua, mentre gli immobili usati sono cresciuti dello 0,9%: variazioni molto contenute rispetto ai rialzi a doppia cifra osservati negli anni successivi alla pandemia.
Le quotazioni restano comunque le più elevate del Paese. Il prezzo medio richiesto si attesta intorno ai 5.600 euro al metro quadrato, con punte oltre gli 11.000 euro al metro quadrato nelle zone centrali più prestigiose. Nelle aree periferiche i valori scendono fino a circa 3.200 euro al metro quadrato, a conferma di un forte divario tra i quartieri della città.
Affitti in rallentamento
Anche il mercato delle locazioni mostra un cambio di passo. Dopo una lunga fase di rincari, nel 2026 i canoni rallentano: il valore medio si colloca tra 22 e 23 euro al metro quadrato al mese, con una lieve flessione rispetto all’anno precedente. Per un appartamento di 70 metri quadrati il canone medio richiesto va da 1.500 a 1.600 euro mensili, con punte oltre i 2.000 euro nelle zone centrali.
Poco margine di trattativa
Un elemento distintivo del mercato milanese è la limitata capacità negoziale degli acquirenti. Lo sconto medio rispetto al prezzo richiesto è pari al 3,5% per gli immobili nuovi e al 7% per quelli usati, valori sensibilmente inferiori alla media nazionale: un segnale di quanto la domanda continui a sostenere il mercato nonostante i prezzi elevati.
Efficienza energetica e investimenti
Cresce l’interesse per gli immobili ad alta efficienza energetica: le nuove costruzioni rappresentano una quota limitata dell’offerta ma attirano una domanda superiore alla disponibilità, con tempi di vendita più brevi rispetto agli immobili tradizionali.
Milano resta inoltre una delle principali destinazioni del capitale privato: si stima che circa un acquisto su cinque venga effettuato esclusivamente come investimento. Sul fronte del credito, la graduale riduzione del costo dei mutui ha favorito il ritorno di molte famiglie sul mercato, con importi finanziati in crescita e durate dei prestiti che restano prevalentemente comprese tra 25 e 30 anni.
Le prospettive
Per la seconda parte del 2026 e per il triennio successivo, il mercato milanese appare avviato verso una fase di maggiore stabilità. Le compravendite dovrebbero mantenersi su livelli elevati nel breve periodo, per poi rallentare leggermente nel 2027 e tornare a crescere nel 2028. Anche i prezzi continueranno a salire, ma con ritmi molto più contenuti rispetto al passato.
I grandi balzi delle quotazioni lasciano quindi spazio a una crescita più selettiva, dove saranno premiati soprattutto gli immobili di qualità, efficienti dal punto di vista energetico, ben collegati e inseriti nei grandi progetti di rigenerazione urbana. Milano si conferma così il punto di riferimento del mercato immobiliare italiano, in un’evoluzione sempre più orientata alla sostenibilità dei prezzi, alla qualità dell’offerta e alla solidità della domanda.
Charme Home | agenzia immobiliare Milano
a cura di Francesco Megna
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