Il mercato immobiliare milanese entra in una fase di maggiore prudenza. Le compravendite perdono slancio mentre i prezzi delle abitazioni continuano a mantenersi elevati. A pesare sulle famiglie è soprattutto il costo del finanziamento: per un appartamento di 80 metri quadrati la rata teorica di un mutuo trentennale è cresciuta di circa 119 euro al mese in un anno. E anche gli affitti continuano a salire.
Il mattone milanese non è in crisi, ma il mercato sta cambiando passo. Dopo anni caratterizzati da una forte crescita delle quotazioni e da una domanda capace di assorbire progressivamente prezzi sempre più elevati, emerge un elemento destinato a incidere sulle decisioni di famiglie e potenziali acquirenti: il costo mensile necessario per permettersi una casa a Milano.
Nel secondo trimestre del 2026 il mercato residenziale italiano ha registrato una crescita delle compravendite di appena lo 0,1% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, con poco più di 201 mila transazioni. Milano, invece, è rimasta sostanzialmente stabile.
Un dato che assume particolare rilevanza perché alla frenata delle compravendite non corrisponde, almeno per il momento, una significativa riduzione dei prezzi.
Milano resta la città più cara: prezzi ancora in crescita
Milano continua infatti a presentare valori immobiliari tra i più elevati del Paese e ad agosto le quotazioni risultavano ancora superiori di circa il 3,5% rispetto a dodici mesi prima.
La fotografia è quindi quella di un mercato nel quale diminuisce la spinta delle transazioni, mentre i prezzi mostrano una notevole capacità di resistenza.
In altre parole, si compra con maggiore prudenza, ma le case non sono diventate sensibilmente più economiche.
Ed è proprio questa dinamica a spostare l’attenzione dal prezzo nominale dell’immobile alla reale capacità di spesa delle famiglie.
Mutui, la rata diventa il vero prezzo della casa
Per una parte crescente degli acquirenti il costo di un’abitazione non coincide più soltanto con la cifra indicata nell’annuncio immobiliare.
A determinare la sostenibilità dell’operazione è soprattutto la rata mensile del mutuo.
Prendendo come riferimento un’abitazione milanese di 80 metri quadrati, finanziata al 70% attraverso un mutuo trentennale, nel settembre 2025 la rata teorica media si attestava intorno a 1.359 euro mensili.
Oggi servirebbero circa 1.478 euro al mese.
La differenza è di 119 euro mensili, pari a un incremento dell’8,8% e a oltre 1.400 euro aggiuntivi nell’arco di un anno.
Una variazione che può essere assorbita da nuclei familiari con una buona capacità reddituale, ma che può diventare determinante per un single, una giovane coppia o una famiglia con redditi ordinari.
Quei cento euro in più al mese possono tradursi nella necessità di aumentare l’anticipo, acquistare una casa più piccola, scegliere una zona periferica oppure rinviare l’operazione.
In cinque anni prezzi delle case a Milano aumentati del 15%
La trasformazione del mercato emerge ancora più chiaramente osservando gli ultimi cinque anni.
Secondo i valori rilevati da Tecnocasa, il prezzo medio delle abitazioni a Milano è passato da 4.019 a 4.682 euro al metro quadrato, con un incremento nell’ordine del 15%.
Parallelamente è aumentata anche la quota degli immobili acquistati come investimento, salita dal 22,7% al 28,8%.
Il mercato milanese continua quindi ad attrarre capitali, ma per chi acquista un’abitazione destinata alla propria famiglia il rapporto tra prezzo dell’immobile, capitale iniziale disponibile e costo del credito sta diventando sempre più determinante.
Affitti a Milano: un bilocale supera mediamente i 1.100 euro
La difficoltà di acquistare non trova necessariamente una soluzione nel mercato delle locazioni.
Negli ultimi cinque anni il canone medio di un bilocale a Milano è passato da 923 a 1.128 euro mensili, con un aumento superiore al 22%.
Si determina così uno dei principali paradossi dell’attuale mercato immobiliare milanese.
Comprare casa è più difficile perché occorrono capitale iniziale e capacità di sostenere rate elevate; restare in affitto è sempre più costoso perché anche i canoni continuano a crescere.
Il risultato è una progressiva selezione economica della domanda.
Chi dispone di un patrimonio familiare, di liquidità o di un’altra abitazione da vendere parte da una posizione sensibilmente diversa rispetto a chi deve finanziare attraverso il credito una quota consistente dell’acquisto.
Cambiare casa costa: fino a 174 mila euro per guadagnare 30 metri quadrati
Anche il semplice passaggio verso un’abitazione più grande può trasformarsi in un’operazione finanziariamente impegnativa.
Secondo una recente elaborazione, per passare a Milano da un’abitazione usata di 70 metri quadrati a una di 100 metri quadrati, restando nella stessa zona, occorrerebbero mediamente 174 mila euro aggiuntivi.
Una cifra alla quale vanno inoltre sommati i costi connessi alle due operazioni immobiliari.
Finanziando interamente la differenza attraverso un mutuo a tasso fisso della durata di 25 anni, la rata sarebbe nell’ordine degli 870 euro mensili.
È un dato che evidenzia come il problema dell’accessibilità abitativa non riguardi esclusivamente chi deve acquistare la prima casa, ma anche famiglie già proprietarie che necessitano di maggiore spazio.
Nuove costruzioni: meno vendite, ma prezzi a 7.350 euro al metro quadrato
Segnali di rallentamento arrivano anche dal segmento delle nuove costruzioni.
Nel primo trimestre del 2026 a Milano sono state vendute 684 abitazioni nuove, corrispondenti all’11,6% delle transazioni residenziali complessive.
La percentuale rimane inferiore alla quota vicina al 15% considerata fisiologica per il mercato cittadino.
Anche in questo caso, tuttavia, il rallentamento delle quantità non ha determinato una riduzione dei valori.
Il prezzo medio delle nuove abitazioni ha raggiunto circa 7.350 euro al metro quadrato, registrando un ulteriore incremento dell’1,8% su base annua.
Ancora una volta emerge lo stesso fenomeno: meno dinamismo nelle compravendite, ma prezzi che continuano a resistere.
Il mercato immobiliare di Milano cerca un nuovo equilibrio
Una frenata delle transazioni non determina automaticamente una discesa delle quotazioni.
Milano continua a beneficiare di una domanda strutturale importante, di un’offerta limitata nelle aree maggiormente richieste e di una significativa componente di acquisti destinati all’investimento.
Esiste tuttavia una variabile dalla quale nessun mercato immobiliare può prescindere nel lungo periodo: il reddito disponibile delle famiglie.
Se prezzi delle abitazioni, rate dei mutui e canoni di locazione crescono più rapidamente dei redditi, una parte della domanda è inevitabilmente costretta a modificare le proprie scelte.
Ed è qui che il fenomeno immobiliare diventa anche un tema metropolitano.
Chi non riesce più a sostenere i valori del capoluogo tende a orientarsi verso i comuni della prima e della seconda cintura, soprattutto nelle aree ben collegate attraverso metropolitana e rete ferroviaria.
Il confine economico del mercato immobiliare milanese finisce così per estendersi ben oltre quello amministrativo della città.
Milano resta attrattiva, ma l’accessibilità alla casa diventa decisiva
I prossimi dati sulle compravendite saranno quindi particolarmente importanti per comprendere se quella osservata nel 2026 rappresenti una semplice fase di assestamento oppure l’inizio di un riequilibrio più strutturale.
Il vero interrogativo non è se Milano abbia improvvisamente smesso di essere attrattiva.
La questione è capire fino a quale livello prezzi elevati, affitti in crescita e finanziamenti più costosi possano convivere senza ridurre ulteriormente il numero delle famiglie in grado di acquistare un’abitazione.
Il mattone milanese mantiene per ora la propria solidità sul fronte dei valori. Ma dopo anni di corsa quasi ininterrotta incontra un limite molto concreto: quanto costa, ogni mese, permettersi di vivere e comprare casa a Milano.
a cura di Francesco Megna
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