Milano si conferma un’eccezione nel panorama immobiliare italiano. Secondo l’analisi dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, negli ultimi vent’anni i prezzi delle abitazioni nel capoluogo lombardo sono cresciuti del 25,1%, mentre a livello nazionale hanno registrato una flessione del 24,1%. Ancora più significativo il confronto sull’ultimo decennio: a Milano i valori immobiliari sono aumentati del 59,2%, contro il +16,7% dell’Italia. Una dinamica che evidenzia la capacità della città di attrarre domanda, investimenti e capitali anche nelle fasi più complesse del mercato.
Milano, vent’anni di mercato immobiliare in controtendenza
Il mercato immobiliare italiano degli ultimi vent’anni racconta due storie profondamente diverse. Da una parte quella di un Paese nel quale i valori delle abitazioni risultano ancora inferiori rispetto ai livelli di due decenni fa; dall’altra quella di Milano, unica tra le grandi città analizzate a registrare una rivalutazione immobiliare anche sul lunghissimo periodo.
L’analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, che mette a confronto l’andamento dei prezzi delle abitazioni in Italia, Milano, Napoli, Roma e Torino su periodi di cinque, dieci e vent’anni, restituisce infatti una fotografia particolarmente significativa.
Negli ultimi vent’anni i prezzi delle abitazioni in Italia sono diminuiti complessivamente del 24,1%.
Una contrazione che diventa ancora più marcata in alcune delle principali città: Napoli registra una perdita del 32,4%, Roma del 29,8% e Torino del 26,9%.
Milano procede invece nella direzione opposta: nello stesso arco temporale i valori immobiliari sono cresciuti del 25,1%.
Prezzi delle case a Milano: +59,2% negli ultimi dieci anni
Il divario diventa ancora più evidente restringendo l’analisi agli ultimi dieci anni.
A livello nazionale i prezzi delle abitazioni sono cresciuti del 16,7%, evidenziando il progressivo recupero del mercato residenziale dopo la lunga fase di difficoltà iniziata con la crisi finanziaria e immobiliare della seconda metà degli anni Duemila.
Milano registra però una performance nettamente superiore: +59,2% in dieci anni.
Significa che la rivalutazione immobiliare milanese è stata oltre tre volte superiore alla crescita media nazionale.
Tra le altre città considerate, Napoli registra +17,1%, sostanzialmente in linea con la media italiana, mentre Torino cresce dell’8,7%.
Roma rappresenta invece l’unico caso ancora leggermente negativo nel confronto decennale, con una variazione pari a -1,2%.
Negli ultimi cinque anni Milano cresce ancora del 22,3%
Anche il confronto sugli ultimi cinque anni conferma la fase positiva del mercato immobiliare.
In questo caso la crescita appare maggiormente distribuita sul territorio nazionale: i valori delle abitazioni in Italia aumentano infatti del 16% e tutte le grandi città prese in esame registrano variazioni positive.
Milano mantiene ancora una volta la prima posizione con un incremento del 22,3%.
Segue Torino, che negli ultimi cinque anni mette a segno un significativo +17,4%, mentre Napoli cresce del 15,9% e Roma del 9,7%.
Il dato suggerisce quindi che la ripresa del mattone non riguarda più esclusivamente Milano, anche se il capoluogo lombardo continua a mostrare una dinamica dei prezzi più sostenuta.
Milano, Napoli, Roma e Torino: il confronto dei prezzi
I dati Tecnocasa consentono di sintetizzare con chiarezza l’evoluzione dei principali mercati analizzati:
| Mercato | 20 anni | 10 anni | 5 anni |
|---|---|---|---|
| Milano | +25,1% | +59,2% | +22,3% |
| Italia | -24,1% | +16,7% | +16,0% |
| Napoli | -32,4% | +17,1% | +15,9% |
| Roma | -29,8% | -1,2% | +9,7% |
| Torino | -26,9% | +8,7% | +17,4% |
Il confronto evidenzia soprattutto la particolarità del mercato milanese: Milano è l’unica realtà tra quelle considerate ad avere oggi prezzi superiori a quelli di vent’anni fa.
Tecnocasa: Milano ha anticipato la ripresa del mercato
A spiegare l’evoluzione del settore è Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, che sottolinea come l’osservazione dei diversi periodi temporali permetta di comprendere le profonde trasformazioni attraversate dal mercato residenziale italiano.
«L’analisi su diversi archi temporali – afferma Megliola – evidenzia come il mercato immobiliare residenziale italiano abbia attraversato fasi molto diverse. Se il confronto a vent’anni mostra una contrazione dei valori generalizzata, incorporando la crisi iniziata nel 2007, gli ultimi dieci e cinque anni rivelano una ripresa più marcata, soprattutto in alcune grandi città».
In questo scenario Milano assume un ruolo particolare.
Secondo Tecnocasa, dopo la diminuzione dei prezzi iniziata nel secondo semestre del 2007, in linea con quanto accadeva nel resto del Paese, Milano è stata la prima città a invertire la tendenza, raggiungendo una fase di stabilità già nel secondo semestre del 2016.
Da quel momento è iniziato un nuovo ciclo di crescita che ha progressivamente ampliato il divario rispetto ad altri grandi mercati urbani italiani.
Anche durante la pandemia i prezzi a Milano continuarono a salire
C’è poi un altro passaggio che contribuisce a spiegare la forza del mercato immobiliare milanese.
Nel 2020, l’anno della pandemia e di una delle più profonde interruzioni delle normali dinamiche economiche e sociali degli ultimi decenni, Milano è stata – secondo l’analisi Tecnocasa – l’unica tra le quattro grandi città considerate a registrare prezzi delle abitazioni ancora in aumento.
Un elemento particolarmente significativo perché mostra come il mercato cittadino sia riuscito a mantenere una propria capacità di tenuta anche durante una fase caratterizzata da forte incertezza.
Perché il mercato immobiliare di Milano è diverso
La crescita registrata negli ultimi dieci e vent’anni può essere letta all’interno della profonda trasformazione economica e urbana attraversata dal capoluogo lombardo.
Milano ha progressivamente rafforzato il proprio ruolo come centro nazionale e internazionale per imprese, finanza, moda, design, università, innovazione, servizi e investimenti immobiliari.
La trasformazione di numerosi quartieri, i grandi interventi di rigenerazione urbana e l’attrattività esercitata nei confronti di lavoratori, studenti, professionisti e investitori hanno contribuito ad alimentare una domanda immobiliare particolarmente sostenuta.
Il risultato è un mercato che, pur attraversando fasi differenti e dovendo confrontarsi con il tema dell’accessibilità economica delle abitazioni, presenta una traiettoria di lungo periodo profondamente diversa da quella osservata in altre grandi città italiane.
Milano resta il mercato immobiliare più dinamico nel confronto tra le grandi città
I numeri dell’Ufficio Studi Tecnocasa mostrano quindi una geografia immobiliare italiana sempre meno uniforme.
Il dato nazionale dei vent’anni continua a risentire della lunga crisi iniziata nel 2007, mentre gli indicatori relativi agli ultimi cinque e dieci anni segnalano una ripresa ormai più diffusa.
Ma Milano continua a rappresentare il caso più evidente.
Un aumento del 25,1% in vent’anni, del 59,2% in dieci anni e del 22,3% negli ultimi cinque fotografa un mercato che ha saputo recuperare prima degli altri e che continua a distinguersi per capacità di rivalutazione.
Una dinamica che rafforza il ruolo dell’immobiliare come uno degli osservatori privilegiati attraverso cui leggere l’evoluzione economica, sociale e urbana della Milano contemporanea.
Scopri di più da GazzettadiMilano.it
Abbonati per ricevere gli ultimi articoli inviati alla tua e-mail.
