L’analisi delle compravendite di negozi, uffici, laboratori e capannoni, realizzata dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa su dati Agenzia delle Entrate evidenzia che, nei primi nove mesi del 2019, le transazioni nel settore commerciale sono aumentate del 6,7% rispetto allo stesso periodo del 2018 e si sono portate a 22.134. Il 19,8% di coloro che si sono rivolti alle agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete specializzate nel settore Immobili per l’Impresa, ha espresso intenzione di comprare. Il 47,8% dei potenziali acquirenti è rappresentato da investitori attratti, in particolare, dai rendimenti annui lordi che nelle location più periferiche possono arrivare anche al 10-11%.

Il settore degli immobili per l’impresa, il cui andamento è strettamente correlato a quello dell’economia, ha messo in evidenza nei primi mesi dell’anno scorso una generale contrazione dei valori (con alcune eccezioni) e una ripresa delle compravendite grazie agli investitori nuovamente interessati a questi asset.

MILANO CITTA’

CAPANNONI

Nuovo vicino alle arterie di comunicazione Nuovo lontano dalle arterie di comunicazione Usato vicino alle arterie di comunicazione Usato lontano dalle arterie di comunicazione
Prezzi +0,4% +0,6% +1,0% +2,0%
Canoni di locazione +2,2% +5,7% +1,7% +2,4%

 

LABORATORI

Prezzi +1,3%
Canoni di locazione +3,0%

Nella zona nord-occidentale tra viale Certosa e via Gallarate, in questo momento, si registra un’elevata offerta di capannoni dalle metrature ampie (fino a 4000-5000 mq). La domanda non è molto elevata perché indirizzata su tagli più piccoli e soprattutto su posizioni più periferiche (lungo le direttrici per Pero e Rho) dove i canoni di locazione sono decisamente più contenuti (50-60 € al mq annuo). Negli ultimi anni si registra un discreto dinamismo su viale Certosa dove nuove concessionarie auto si sono insediate all’interno di capannoni.  Maggiori richieste si registrano per laboratori fuori terra dalle metrature comprese tra 40 e 200 mq all’interno di piccole strutture condominiali. Si sono insediate per lo più attività di servizi. I canoni di locazione si aggirano intorno a 60-70 € al mq annuo.

Nell’area sud della città i capannoni di tipo produttivo sono ormai inutilizzati e i pochi che restano sul mercato sono destinati ad ospitare attività di servizi o di deposito merce o comunque a supporto di altre attività commerciali. Gli imprenditori che vorrebbero acquistarli spesso si trovano nell’impossibilità di accedere al finanziamento e, di conseguenza, non possono più effettuare l’acquisto.  Aziende del settore logistico cercano nel primo hinterland sud per essere più vicini alla città. Queste strutture sono presenti nell’area compresa tra corso Lodi e via Ripamonti, nella zona sud est di Milano che vanta due uscite per la tangenziale Ovest (Corvetto e Milano Vigentina).  Gli immobili con destinazione artigianale ed industriale si concentrano prevalentemente tra via Quaranta, viale Ortles e le vie traverse e a ridosso dello scalo di Porta Romana. Ci sono capannoni da 500 a 3000 mq. Le quotazioni vanno da 800 a 1000 € al mq mentre i canoni di locazione oscillano da 50 a 60 € al mq annuo per soluzioni da ristrutturare fino a 80 € al mq annuo per quelle già ristrutturate. In questa area ci sono diverse richieste di immobili artigianali-industriali (da 300-500 mq) al fine di insediare attività di servizi (show room di moda e spazi da dedicare alla ristorazione) in vista dell’aumento delle persone che graviteranno nella zona dopo l’arrivo della “Fondazione Prada” e “Symbiosis”.  Nel quartiere della Barona (via Watt, via Pestalozzi, via Binda, via Morimondo) ci sono richieste di capannoni da destinare alla post-produzione grafica e fotografica. In quest’area continuano i lavori per il recupero dell’ex Richard Ginori. Si registrano in tutta Milano richieste di capannoni da demolire completamente per lasciare spazio ad insediamenti di tipo residenziale laddove i regolamenti urbanistici lo consentano. Il peso degli oneri di urbanizzazione porta a chiedere ribassi in fase di trattativa sui prezzi di acquisto. Negli ultimi tempi si registra una domanda vivace di laboratori in cui realizzare attività di ristorazione per la preparazione di piatti pronti acquistati on line. La velocità di consegna determina una concentrazione di richieste lungo le arterie che consentono di raggiungere velocemente Milano.  I canoni di locazione dei laboratori mediamente oscillano intorno a 80-120 € al mq annuo.

A nord di Milano i capannoni sono dislocati lungo via Palmanova, viale Monza e viale Padova. Alcune unità sono presenti anche in Rubattino, Lambrate e Crescenzago. In aumento le richieste di tipologie di altezza fino a 4,4 mt per realizzare un cambio di destinazione d’uso in residenziale o terziario. Piccole unità da 100-300 mq sono richieste soprattutto da artigiani o da chi ne necessita per finalità di deposito. Più difficile che ci siano richieste per tagli maggiori di 1000 mq. Piacciono soprattutto i capannoni in buono stato, con area di carico e scarico merce. I canoni di locazione si aggirano intorno a 60 – 70 € al mq annuo.

 

NEGOZI

Negozi Vie di passaggio Vie non di passaggio
Prezzi +1,4% +1,7%
Canoni di locazione +1,2% +1,6%

Milano, in questo momento, è una delle piazze più vivaci dal punto di vista commerciale con l’arrivo di importanti marchi che da anni cercano di sbarcare sul mercato italiano. L’aumento dei flussi turistici in città sta portando ad avere anche una maggiore attrattività commerciale. Numerosi i nuovi posizionamenti nelle high street del capoluogo lombardo, ultimo arrivato a settembre è stato “Uniqlo” in piazza Cordusio non lontano da Starbucks che continua ad aprire punti vendita in città.  Si attende per il 2020 l’apertura del punto vendita di “Primark” in via Torino. Milano è anche la città che concentra numerosi brand del lusso e dove si continuano a sperimentare nuove formule retail, come ad esempio il connubio food – abbigliamento in un’unica location. Infatti la ristorazione a Milano continua a registrare nuove sperimentazioni e aperture di rinomati chef così come sono numerose anche le aperture di negozi di ristorazione d’asporto e veloce che, in alcuni casi, stanno cambiando completamente il volto della città. Dalle nostre analisi a Milano è elevata la ricerca di locali commerciali da destinare alla ristorazione. Le richieste sono sempre concentrate nelle arterie di passaggio, quali via Torino, corso di Porta Ticinese, corso di Porta Romana, corso XXII Marzo. Sono gli  “assi commerciali” che definiscono le zone attorno alle quali le attività si insediano per tipologia e per target e che racchiudono le richieste sia dei residenti sia dei lavoratori che gravitano sulla zona. Via Torino è l’arteria dello shopping giovane per eccellenza, soprattutto abbigliamento, come dimostra la presenza di molti brand famosi e grandi distributori di moda internazionale confermando l’importanza commerciale acquisita. Forte la richiesta di spazi commerciali ma esigua l’offerta. I canoni di locazione su via Torino oscillano da 800 a 2000 € al mq annuo. Dal centro di Milano, in direzione sud,  la prima tappa importante  è rappresentata da corso di Porta Ticinese,  caratterizzato dalla presenza di negozi alternativi e negozi di abbigliamento per un’utenza giovanile. Molte le richieste anche in ambito food, nonostante la ristorazione sia già molto presente.

I Navigli e la Darsena registrano una crescita di richieste di affitto per attività di ristorazione e di acquisto per investimento. I canoni oscillano da 350 a 700 € al mq annuo. Nella zona di Porta Romana la presenza dei negozi è strettamente correlata alle esigenze dei residenti e di chi lavora nelle principali infrastrutture presenti (Policlinico, Tribunale, Università). La ristorazione predomina e, infatti, si ricercano soprattutto locali da 50-100 mq dotati di canna fumaria. Canoni di locazione da 250 a 700 € al mq annuo. Continua la ricerca di spazi commerciali da parte della grande distribuzione per l’apertura di negozi di prossimità, oramai sempre più diffusi nelle grandi città.

 

Ad ovest di Milano è corso Vercelli la principale strada di passaggio che, negli ultimi tempi, non ha subito importanti cambiamenti se non l’arrivo recente di Starbucks. Infatti, prevalgono le attività legate alla moda con la presenza dei maggiori brand commerciali. In Piazza Piemonte è molto difficile trovare spazi liberi e quasi sempre si prevede il pagamento di una key money.  Si consolida la forte vocazione “food” di via Marghera, via Ravizza e via Sanzio, che creano una sorta di “isola” dedicata alla ristorazione e alla movida formato famiglia e diventando una valida ed efficace alternativa alle zone “modaiole” più tradizionali. I canoni oscillano da 500 a 1000 € al mq annuo, mentre i prezzi si aggirano intorno a 10 mila € al mq.

Verso nord ci si imbatte nell’asse commerciale in cui è in corso una profonda trasformazione iniziata, per alcuni versi, oltre un decennio e terminata con “City Life Shopping District”. A ridosso di quest’ultimo si sviluppa soprattutto un’area residenziale con la presenza di locali per la ristorazione di medio alto livello oltre che supermercati di vicinato. Nelle zone più periferiche tra cui Baggio si sviluppa soprattutto un commercio di vicinato ed i canoni di locazione nelle vie di passaggio hanno valori medi di 170 € al mq annuo.  Restando nella parte ovest della città una zona interessante è quella di piazza Prealpi e piazzale Accursio dove la maggioranza delle aperture interessano la somministrazione e la ristorazione. Qui i canoni di locazione si aggirano intorno a 120-150 € al mq annuo mentre i prezzi medi sono di 900-1000 € al mq. Nelle vie non di passaggio la domanda è orientata su negozi che possono subire un cambio di destinazione d’uso per essere trasformati in abitazione. La zona è in attesa dell’arrivo del nuovo consolato americano che potrebbe ridarle slancio. In questa prima parte del 2019 si è registrata una buona richiesta di soluzioni in affitto ma non mancano gli investitori che cercano rendimenti annui lordi intorno al 7-8%.

Ad est della città gli investitori cercano piccoli tagli su vie non di passaggio per trasformarli in abitazione: un negozio in vie non di passaggio (come le laterali di via Morgagni e di via Regina Giovanna) costano mediamente 1000 € al mq. Chi acquista nelle vie di passaggio impiega capitali da 40-60 mila € per ottenere rendimenti annui lordi del 10%. Sempre ricercate le soluzioni dotate di canna fumaria anche se adesso, grazie alla tecnologia, si possono utilizzare immobili che ne sono privi.  Buona la domanda per piccole metrature di 25-30 mq dove si insediano negozi per la vendita o riparazione di cellulari oppure distributori automatici. Nelle vie di maggior passaggio, viale Monza, viale Padova, viale Abruzzi, via Porpora, i canoni di locazioni si aggirano intorno a 200-240 € al mq annuo. Mercato a parte quello di Buenos Aires dove cercano soprattutto i grandi marchi della moda e della ristorazione e dove gli spazi liberi sono pochi e per cui spesso si ricorre al pagamento di una key money.

 

UFFICI

Uffici Nuovo in centri direzionali Nuovo in palazzine residenziali Usato in centri direzionali Usato in palazzine residenziali
Prezzi -0,6% +0,2% +0,8% +0,5%
Locazione -0,2% +1,2% +2,0% +1,1%

Il mercato terziario su Milano mette in evidenza una notevole vivacità con una forte richiesta da parte delle aziende, orientate spesso su immobili di grado A e comunque in grado di garantire benessere dei dipendenti e di rispondere a principi di sostenibilità ambientale. Fatta eccezione per i poli di “Porta Nuova” e limitrofe e per “City Life” molti degli sviluppi si concentrano nelle zone periferiche della città, tra cui quelle non lontano dallo scalo di Porta Romana e Farini.

A sud della città si registra una ripresa di richieste di locazione, orientate su tagli di 200-400 mq, pronti per essere utilizzati. Tra le zone più dinamiche c’è quella intorno alla “Fondazione Prada” ed i cui collegamenti sono stati notevolmente migliorati. Qui si trovano palazzine direzionali dotate di parcheggi e a canoni medi di 140-160 € al mq annuo. Le prospettive di miglioramento della zona, legate alla riqualificazione dello Scalo di Porta Romana, sta determinando una maggiore richiesta da parte di primari investitori che nel 2019 hanno concluso transazioni importanti nell’area.  L’area di Porta Genova e dei Navigli è scelta da chi desidera avviare attività di design, architettura o nel campo della moda. I canoni oscillano tra 150 e 170 € al mq annuo. Non ci sono molte strutture direzionali. Crescono i professionisti che cercano tagli di 100-120 mq per realizzare studi associati ed ubicati presso le fermate della metropolitana. Piacciono gli immobili a ridosso delle fermate di Sant’Agostino (140-150 € al mq annuo), Porta Romana (150-200 € al mq annuo) e Pagano (200 € al mq annuo).

Dalla parte opposta, a nord ovest, si registra una buona domanda di soluzioni posizionate su viale Certosa, piazzale Accursio e lo svincolo autostradale di viale Certosa. La zona presenta numerose strutture direzionali. La domanda si orienta soprattutto su tagli inferiori a 250 mq, in buono stato oppure personalizzabili. Si prediligono le soluzioni situate nei pressi delle fermate della metropolitana (Bonola, Portello). La disponibilità di spesa di chi cerca in zona si aggira intorno a 110-120 € al mq annuo. Si segnalano richieste di immobili da sottoporre a cambio di destinazione d’uso in residenziale e i cui prezzi si aggirano intorno a 2500-3000 € al mq.

Nell’area compresa tra Città Studi e piazzale Udine, l’interesse ricade su soluzioni che non necessitano di interventi di ristrutturazione (soluzioni cablate e con impianti a norma). I canoni di locazione oscillano da 90 a 150 € al mq annuo quanto più si è vicini al centro della città. Ad affittare sono sia privati investitori (sulle superfici fino a 100 mq) sia società immobiliari per le metrature più ampie.

MILANO PROVINCIA

CAPANNONI

Capannoni Nuovo vicino alle arterie di comunicazione Nuovo lontano dalle arterie di comunicazione Usato vicino alle arterie di comunicazione Usato lontano dalle arterie di comunicazione
Prezzi -1,6% -1,4% -0,2% -1,0%
Canoni di locazione -0,7% -0,5% +4,4% +6,0%

 

CAPANNONI

Laboratori  
Prezzi -0,2%
Canoni di locazione +0,6%

 

NEGOZI

Negozi Vie di passaggio Vie non di passaggio
Prezzi   -2,0% -1,5%
Canoni di locazione -1,3% +0,3%

 

UFFICI

Uffici  Nuovo in centri direzionali Nuovo in palazzine residenziali Usato in centri direzionali Usato in palazzine residenziali
Prezzi -1,5% -0,3% -2,4% -1,6%
Canoni di locazione 0,0% -0,4% -1,9% -0,9%

 

 

PROVINCIA NORD

Capannoni e laboratori

Il mercato degli immobili per l’impresa nell’area di Paderno Dugnano, Cusano, Bollate, Cormano, Senago e Novate sembra essersi stabilizzato in termini di richieste e di valori. Il segmento dei capannoni appare quello più dinamico sia per l’acquisto che per la locazione, decisamente convenienti.  Le richieste, a fronte di un’offerta sempre abbondante, sono indirizzate su soluzioni di buona qualità, di recente costruzione e con impianti in buono stato in modo che l’azienda non debba sostenere costi importanti. Gli immobili di medie e piccole dimensioni attirano l’interesse delle piccole realtà artigianali, manifatturiere, del settore meccanico e logistico.  I valori vanno da 400 – 500 € al mq a 600-650 € al mq a seconda della dimensione dell’azienda.  Sul fronte della locazione i canoni di si posizionano intorno a 30-40 € al mq annuo a seconda della dimensione.  Sostenuta la domanda da parte di aziende operanti nella logistica che non trovano però gli immobili adatti e devono fare i conti con la decisione di molti comuni dell’area di contenere il traffico pesante. Si segnala la presenza di numerosi terreni industriali edificabili invenduti nonostante i prezzi estremamente convenienti.

A Limbiate, Bovisio Masciago, Varedo, Cesano Maderno e Solaro riprendono le richieste di capannoni in locazione. Chi acquista a volte ricorre al rent to buy. Il taglio più richiesto è in aumento, intorno a 500-1000 mq perché le aziende sopravvissute alla crisi degli ultimi anni si espandono cogliendo l’occasione di prezzi e canoni più convenienti. La disponibilità di spesa si aggira intorno a 36 € al mq annuo.  Si prendono in considerazione gli immobili collocati in aree industriali posizionate lungo la Milano-Meda e la Monza- Cologno, possibilmente in buono stato, dotati di un cortile per carico e scarico merci e con impiantistica a norma.  In spolvero anche i comuni collocati lungo la Pedemontana. Rispetto ad un anno fa le aziende chiedono più di frequente capannoni con annessi ufficio. Le tipologie usate costano da 400 a 800 € al mq. I canoni di locazione si aggirano intorno a 30-35 € al mq annuo con punte di 40 € al mq annuo. Il nuovo va da 900 a 1000 € al mq. Al momento però i potenziali acquirenti sono maggiormente interessati alle soluzioni usate ed in buono stato di alcuni anni fa, dotate di impianti ed acquistabili a prezzi medi di 600-700 € al mq. Le soluzioni nuove quasi mai sono dotate di impianti.

Negozi

Sul mercato dei locali commerciali la richiesta si concentra su piccoli tagli posizionati nelle strade di passaggio e più centrali dei comuni più importanti, in testa Cusano Milanino.  Sono ricercati tagli fino a 100 mq per avviare attività legate al food and beverage, talvolta in franchising. Nelle zone centrali di Paderno Dugnano, Cormano, Senago e Novate si ricercano tagli più piccoli. Metrature da 300-400 mq con parcheggio annesso ed ubicate sulle arterie di collegamento veicolare come la Comasina, la Varesina e la Vecchia Valassina costano 100-150 € al mq annuo. Nelle vie non di passaggio si registra ancora una vacancy elevata e i canoni di locazione scendono a 50-70 € al mq annuo.

Uffici

Sul mercato degli uffici la domanda si concentra prevalentemente su palazzine terziarie o residenziali non essendoci importanti centri direzionali. Le metrature più richieste vanno da 70 a 100 mq. Si preferiscono le soluzioni di grande qualità in termini di dotazioni impiantistico/tecnologico e delle finiture (pavimenti, pareti mobili ecce). I canoni di locazione si aggirano intorno a 60-80 € al mq annuo. Se le posizioni centrali sono preferite soprattutto da chi desidera un ufficio di rappresentanza, per le altre aziende sono interessanti anche le zone semicentrali facilmente raggiungibili.

 

 

 

 

PROVINCIA NORD-OVEST

Capannoni

A Legnano, nella prima parte del 2019, si registra una buona domanda di capannoni sia in acquisto sia in affitto. Acquistano aziende da anni radicate sul territorio e che si indirizzano su tagli compresi tra 500 e 1000 mq. Parliamo sia di piccole realtà imprenditoriali e sia di aziende di dimensioni più grandi operanti   nel settore della meccanica o del farmaceutico. A cercare in affitto sono prevalentemente aziende di produzione o deposito o piccoli artigiani. Puntano alla zona industriale non lontano dall’uscita autostradale di Castellanza.  I prezzi sono di 700 € al mq mentre i canoni di locazione si aggirano intorno a 38-40 € al mq annuo.  Si prevede la nascita di nuovi capannoni su un’area di circa 15 mila mq alla fine di via Quasimodo.

A Parabiago si registra una leggera ripresa delle compravendite, in particolare sui capannoni acquistati da aziende artigiane da sempre operanti sul territorio e che approfittano dei prezzi convenienti, 500 € al mq. Si orientano su piccoli tagli, di 500-1000 mq, possibilmente con impianti a norma ed un’area esterna di proprietà. Hanno acquistato capannoni in buono stato con impiantistica a norma. Da segnalare la presenza a Canegrate, Parabiago e Casoretto, di terreni già urbanizzati che potrebbero essere utilizzati per operazioni di build to suit.  Buona la domanda per i capannoni in locazione i cui canoni si aggirano intorno a 30-35 € al mq annuo e ricercati da aziende che lavorano per realtà più importanti presenti sul territorio.  Non dimentichiamo, infatti, che Parabiago resta comunque il fulcro del distretto della calzatura con la presenza di importanti realtà quali “Fratelli Rossetti”, “Hermès”, “Chanel” e “Christian Louboutin”.  Piacciono viale Lombardia, la strada statale del Sempione e via Santa Maria a Parabiago, via I Maggio, via Santa Maria e la strada statale del Sempione a Nerviano, via Kennedy a Cerro Maggiore, via I Maggio a San Vittore Olona.

Rho e Pero, per la posizione strategica tra le autostrade A8 e A4 e la tangenziale ovest di Milano, rappresentano due posizionamenti ambiti da chi cerca capannoni.  Non ci sono molte richieste di acquisto perché i prezzi sono ancora troppo elevati: 500 € al mq per un’offerta risalente ai primi anni ’90. Al momento non sono previsti interventi di sviluppo, i terreni costano intorno a 100 € al mq. Le attività presenti sono generalmente di produzione meccanica e deposito. Assente la logistica che si orienta sul polo logistico di Arese. La vicinanza del polo espositivo della Fiera determina una domanda da parte di aziende che operano nell’allestimento di eventi fieristici. I tagli più presenti in zona hanno metrature di 500 mq. I canoni di locazione si aggirano intorno a 40-45 € al mq annuo. Altro interessante polo quello che si è creato a Pero e che coinvolge aziende che si occupano di ricambi d’auto e che si appoggiano a trasportatori della zona per rifornire officine meccaniche della zona.

Nei vicini comuni di Pregnana e di Vanzago si registrano più proprietari di capannoni, aziende locali radicate nel territorio da tempo, e che sono riusciti ad acquistare. E di conseguenza l’offerta di immobili in locazione è molto più bassa.

Negozi

A Legnano è sempre molto richiesta la provinciale di collegamento con Saronno. Si cercano spazi per l’apertura di palestre (da 500 a 1000 mq) oppure per l’insediamento di attività di ristorazione. I canoni di locazione sono di 110 € al mq annuo ed i prezzi di 1000-1500 € al mq. In città la domanda si concentra su corso Sempione e corso Garibaldi, dove si insediano prevalentemente centri estetici ed attività di somministrazione: nel tratto a scorrimento automobilistico si registrano prezzi di 1600-1700 € al mq e canoni di locazione di 150-160 € al mq annuo. In centro città su corso Magenta, area pedonale, resistono i più importanti brand di franchising in grado di sostenere i canoni di locazioni richiesti che possono arrivare a 200 € al mq annuo. I negozi di quartiere (alimentari ed abbigliamento in particolare) hanno risentito dell’apertura, negli anni scorsi, di punti vendita dell’Auchan e dell’Esselunga. Piuttosto cauti gli investitori che cercano rendimenti annui lordi del 9%. Sul mercato dei negozi il centro di Parabiago e la strada statale del Sempione restano sempre le location preferite. C’è stato un aumento della domanda di negozi in affitto per tagli da 50 a 100 mq, soprattutto nel settore della somministrazione e della ristorazione. Infatti, gli spazi che l’anno scorso erano vuoti sono ora occupati. Nel centro di Parabiago (piazza Maggiolini) e nelle vie di passaggio che portano alla piazza i canoni di locazione si aggirano intorno a 130-150 € al mq annuo. Sulla strada del Sempione si cercano tipologie più ampie, intorno a 200-300 mq. Qui canoni di locazione si aggirano intorno a 100 € al mq annuo e si richiedono tagli più ampi (500-1000 mq) con parcheggio annesso.

Uffici

Società e professionisti radicati da anni sul territorio di Legnano cercano uffici da 100-150 mq, in buono stato e modulabili, presenti all’interno di contesti terziari nelle zone industriali e lungo la Saronnese: i canoni sono di circa 80 € al mq annuo.

A Rho si chiedono immobili con tre stanze, possibilmente in buono stato e per questo motivo spesso si chiede alla proprietà di effettuare un’attività di restyling sugli immobili. Sono preferiti gli edifici collocati presso le arterie più importanti o vicino alla fermata della metropolitana e della stazione ferroviaria. I canoni di locazione si aggirano intorno a 80-100 € al mq annuo se l’immobile non necessita di interventi di ristrutturazione. Sono soprattutto società di servizi a cercare immobili in affitto. Da segnalare che alcune strutture accatastate come uffici si stanno convertendo in abitazioni da destinare ad affitti turistici, in particolare nell’area a ridosso di MIND, il nuovo distretto sorto nell’ex area Expo.

 

PROVINCIA OVEST

Capannoni e laboratori

A Magenta sul mercato dei capannoni si riscontra interesse per l’acquisto di tipologie in buono stato, dotate di impianti a norma. La scarsità di prodotto di qualità ha determinato un incremento dei prezzi e dei canoni di locazione sia a Magenta sia a Corbetta. Le tipologie immobiliari presenti sul mercato, proprio a causa della bassa qualità, necessitano spesso di importanti interventi di ristrutturazione e sottoposti a ribassi di prezzo, attualmente intorno a 200-400 € al mq.  I potenziali acquirenti sono divisibili in due target: quelli alla ricerca di tagli fino a 300 mq e quelli alla ricerca di tipologie da 10-30 mila mq. I canoni di locazione si aggirano intorno a 40-45 € al mq annuo con punte minime di 20-35 € al mq annuo per immobili in cattivo stato di manutenzione. Tra le caratteristiche più ricercate la presenza di aree di carico e scarico agevoli e altezze di almeno di sette metri.  Sempre importante la location ed infatti sono richieste, in modo particolare, le soluzioni ubicate sulla Strada Statale Malpensa-Boffalora, sulle uscite per la A4. Le aziende si stanno interessando agli interventi dell’ex area Expo e al proseguimento della S.S. Malpensa. Gli sviluppatori, in questo momento, ritengono che il prezzo dei terreni sia troppo elevato per l’attuale capacità di spesa degli acquirenti.

I laboratori sono ricercati per aprire attività del settore meccanico o di riparazione auto e comunque piccole attività di artigianato o di servizio. I canoni di locazione sono di circa 30-40 € al mq annuo. Le metrature richieste oscillano tra 150-300 mq. Prezzi di vendita compresi tra 500 e 650 € al mq.

Negozi

Sul mercato dei locali commerciali si registra una situazione di stallo a seguito delle difficoltà dei commercianti. La cedolare secca non ha convinto del tutto i proprietari a ribassare i canoni di locazione. C’è una leggera ripresa delle richieste di spazi in affitto da destinare al commercio, soprattutto, da parte degli utilizzatori. Si guarda alle posizioni top locate a prezzi convenienti. Tengono il food e la ristorazione. Interesse sempre costante da parte degli investitori che chiedono posizioni top e con rendimenti minimi intorno a 6-8% annuo lordo.  Le vie più richieste sono quelle centrali (pedonali) o le arterie periferiche con passaggio veicolare. Tra le prime ci sono via Roma, piazza Liberazione e via IV Giugno dove i canoni di locazione arrivano a 180 € al mq annuo. Interesse rinnovato per le soluzioni posizionate in via Garibaldi. Oltre alle principali vie di passaggio della cittadina piace la ex Statale 11, nel tratto che collega Magenta a Corbetta. Si segnala la presenza di Eurospin ed Aldi all’interno di due complessi commerciali a ridosso di Corbetta.  Negli ultimi tempi si segnalano diverse operazioni di affitto di strutture alberghiere a Magenta e Abbiategrasso: gli eventi che interessano Milano spingono molti turisti a cercare anche nell’hinterland.

Uffici

Bassa la domanda di uffici sia in acquisto sia in affitto. Si muovono sul mercato soprattutto società di business service e società di servizi alla persona. Si ricercano immobili in affitto anche se si segnalano alcune richieste di compravendita. Ci si orienta su stabili in buone-ottime condizioni, ben dotati di impianti tecnologici/cablature, con basse spese accessorie e canoni di locazione che arrivano a 40-50 € al mq annuo. In aumento la domanda di spazi con parcheggio annesso. Nei locali commerciali situati in via non di passaggio si insediano prevalentemente attività che non necessitano di visibilità (scuole di lingua, uffici tecnici, palestre, società di servizi ecc..). In generale si chiedono metrature inferiori a 50-100 mq.

PROVINCIA SUD OVEST

Capannoni e laboratori

Nelle zone di Trezzano Sul Naviglio, Corsico e Cesano Boscone, nei primi sei mesi del 2019, si richiedono tagli da 200-300 mq (richiesti da piccoli artigiani) oppure oltre i 1000 mq da utilizzare come magazzini e depositi. Questi ultimi non sono facili da trovare e in più si riscontrano difficoltà nel collocare tagli da 500-600-700 mq. Gli immobili posizionati a ridosso della tangenziale ovest e  della periferia di  Milano sono ricercati soprattutto da aziende che devono velocizzare le consegne in città.  I canoni di locazione hanno valori medi  di 35-38 € al mq annuo con punte di 50 € al mq annuo per le soluzioni con impianti certificati (prezzi di 700-800 € al mq). Prezzi medi per le soluzioni usate di 400-450 € al mq. Chi è alla ricerca di immobili da destinare alla logistica si orienta verso Melegnano.

Negozi

Buona domanda per i negozi posizionati nelle vie di passaggio dei comuni di Cesano Boscone, Corsico e Trezzano sul Naviglio e sulla strada Vigevanese. La presenza dell’Ikea e di altre importanti realtà del settore arredo per la casa, della grande distribuzione organizzata e della ristorazione, crea un indotto importante e alimenta una domanda di grandi spazi, non sempre facili da trovare.  Sulla Strada Statale 494 Vigevanese i canoni di locazione si aggirano intorno a 150 € al mq annuo. Le vie di passaggio dei centri di Cesano Boscone, Corsico e Trezzano sul Naviglio sono occupati da attività di vicinato e di quartiere ma si riscontra una discreta vacancy.  La domanda, sempre in affitto, si orienta su piccoli tagli di 50-60 mq. Si riscontrano difficoltà per le tipologie posizionate nelle vie non di passaggio che restano vuote.  I canoni di locazione oscillano mediamente intorno a 150 € al mq annuo (spesso è negoziato in base ai lavori di ristrutturazione da eseguire sull’immobile), mentre i prezzi medi sono di 1700-1800 € al mq. Nelle vie non di passaggio la domanda è bassa e spesso i negozi sono utilizzati come uffici. Canoni di locazione di 80 € al mq annuo e prezzi di 1000-1200 € al mq. La domanda di laboratori vede protagonisti piccoli artigiani alla ricerca di metrature di 100-150 mq, posizionati ai piani terra di palazzine residenziali. Se ne trovano soprattutto a Rozzano-Quinto de’ Stampi, Cesano Boscone e Corsico.  Quotazioni medie di 30 € al mq annuo, prezzi di 400 – 500 € al mq.

 

 

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