Affitti: a Milano il canone medio cresce dello 0,8%

Nel mercato della locazione in Italia persiste un quadro di forte disallineamento fra domanda e offerta abitativa.

Il proseguimento anche nel 2025 della politica monetaria più accomodante ha supportato un aumento delle compravendite residenziali, in particolare le transazioni concluse con il supporto di un mutuo immobiliare. Tuttavia, resta elevata la domanda di locazione, che non è solo la soluzione ad una condizione economica sfavorevole all’acquisto ma spesso anche una scelta dettata dalla fase della vita, da condizioni di studio o lavoro o per cambiamenti familiari in atto. Tale contesto ha determinato nel 2025 un ulteriore aumento dei canoni di locazione, aggravando il peso dell’affitto sui bilanci familiari.

La scarsità dell’offerta dipende anche dalla disponibilità di immobili in affitto, dovuta tra l’altro alle numerose abitazioni inutilizzate e sottoutilizzate che non vengono destinate al mercato della locazione tradizionale, che a Milano risultano essere circa 25.000. Nonostante questo contesto di mercato caratterizzato da una domanda sostenuta e da un’offerta limitata, a Milano, la crescita del canone di affitto è stata più contenuta (+0,8%) rispetto alla media nazionale (+3,5%).

Queste alcune delle principali evidenze emerse nell’Osservatorio Affitti 2025, condotto da Nomisma per conto di CRIF e in collaborazione con Confabitare, che si propone di offrire una visione dettagliata sulle dinamiche, tendenze e sfide che caratterizzano il settore degli affitti in Italia.

Dall’analisi dei nuovi contratti stipulati nel 2024 (ultimi dati disponibili) e dei rinnovi emerge un ulteriore rafforzamento dei contratti «ordinari transitori», che a Milano rappresentano quasi il 40% delle nuove stipule (vs 29% a livello nazionale), a discapito dei contratti «ordinari di lungo periodo». Raddoppia inoltre, nel capoluogo, la quota di contratti «agevolati concordati»; tuttavia Milano resta il mercato in cui questa tipologia risulta meno diffusa (8% contro il 24% a livello nazionale). La forte domanda, non pienamente soddisfatta dall’offerta, non incentiva infatti i proprietari a scegliere questa formula contrattuale.

Gli elementi di frizione fra locatari e locatori

Relativamente all’anno 2025, l’Osservatorio ha analizzato in modo approfondito il rapporto tra locatori e locatari, evidenziando la maturità e la saturazione del mercato locativo di Milano. Pur rimanendo l’agenzia il canale prevalente, a Milano è più elevata la quota di locatori che affitta l’immobile senza intermediazione. Inoltre, il 54% dei locatori milanesi si dichiara interessato ai servizi terzi di property management, ossia società che – a fronte di una commissione – gestiscono tutti gli aspetti della locazione, dalla selezione dell’inquilino alla riscossione del pagamento, fino agli eventuali solleciti in caso di ritardi o morosità.

Circa 1 locatore su 2 a Milano vorrebbe poter disporre, in fase di selezione dell’inquilino, di un certificato che ne attesti l’affidabilità. Una volta sottoscritto il contratto, quasi il 70% dei locatori milanesi desidererebbe monitorare periodicamente lo stato di conservazione dell’immobile, seguito dal 57% che vorrebbe controllare il numero di soggetti effettivamente occupanti.

Il tasso di morosità rilevato tra i proprietari che affittano si attesta al 9% a Milano, un valore sostanzialmente in linea con la media nazionale (8%). Anche per quanto riguarda i ritardi nei pagamenti, il dato risulta analogo: nel capoluogo il 29% dei locatori segnala episodi di ritardo, percentuale allineata a quella registrata a livello nazionale.

Di fronte all’ipotesi di ricevere in eredità un immobile, anche a Milano la locazione a lungo termine resta la scelta prioritaria. Tuttavia, l’opzione della locazione turistica risulta più appetibile rispetto a quanto registrato a livello nazionale, mentre solo il 14% dei proprietari sceglierebbe di utilizzare l’abitazione per esigenze familiari o tenerla a disposizione per utilizzi futuri.

Il servizio “Affittabile” di CRIF a supporto di inquilini e proprietari

L’Osservatorio Affitti ha valutato l’interesse di locatori e conduttori verso un servizio innovativo chiamato “Affittabile”, pensato per facilitare l’incontro tra domanda e offerta e rendere più fluido il mercato della locazione. Il rilascio di tale certificato consente agli inquilini di attestare la propria affidabilità economica e quindi la capacità di rispettare gli impegni di pagamento di un affitto suggerendo anche il canone sostenibile in base alle entrate mensili ricorrenti.

Il servizio ha suscitato un crescente interesse: oltre il 90% sarebbe interessato a richiederlo in fase di selezione, direttamente all’inquilino o tramite l’agenzia immobiliare intermediaria. L’indagine ha verificato che nel capoluogo lombardo un certificato di buona affidabilità indurrebbe il 47% dei locatori milanesi a prevedere contratti con durata più lunga e depositi cauzionali più bassi e il 24% dei locatari ad affittare case che oggi non affittano.

Scenari demografici e mercato immobiliare: cosa sta cambiando davvero

In quest’ultima edizione dell’Osservatorio Affitti è stata svolta anche un’analisi degli scenari demografici con il coinvolgimento di alcuni esperti sui temi della demografia, sociologia ed economia per approfondire come i cambiamenti della popolazione italiana possano ridefinire la domanda e le dinamiche del mercato della locazione.

Infatti, l’Italia è nel pieno di una transizione demografica profonda. Il calo delle nascite – ai minimi storici – riduce il numero delle famiglie con figli, mentre aumentano le persone sole e le coppie senza figli. Allo stesso tempo, l’allungamento della vita media fa crescere la popolazione anziana, mentre giovani e immigrati si spostano verso le aree economicamente più dinamiche per ragioni di studio e lavoro.

Tutto questo sta modificando in modo significativo la domanda abitativa. In un Paese tradizionalmente orientato alla proprietà, cresce il ricorso all’affitto, ma in un contesto che non sempre è in grado di rispondere in modo adeguato.

Dall’analisi emerge la necessità di risposte coordinate e strutturali: maggiore flessibilità normativa, strumenti alternativi per valutare l’affidabilità degli inquilini e rafforzare la fiducia dei proprietari, incentivi per rimettere sul mercato il patrimonio sfitto, piani di rigenerazione per le aree in declino e un ruolo più attivo delle imprese nel welfare abitativo, trasformando la casa in una leva per attrarre lavoratori e talenti. In questa prospettiva, i cambiamenti demografici non rappresentano solo una criticità, ma anche un’opportunità per ripensare il mercato dell’abitare in modo più inclusivo, accessibile e coerente con le esigenze di una società in profonda trasformazione.

“Il mercato della locazione sta vivendo una fase di forte tensione: la domanda cresce mentre l’offerta resta limitata; il problema non è la scarsità degli alloggi ma il fatto che diversi proprietari di casa rinunciano ad affittare casa per il timore di incappare in inquilini morosi.  Strumenti come il certificato di affidabilità economico finanziaria proposto da CRIF contribuiscono ad accreditare il potenziale locatario verso il proprietario di casa in maniera oggettiva, rendendo più semplice il processo di selezione del giusto inquilino. La casa rappresenta un bene da preservare ed è una forma di investimento alternativa e sicura per gli italiani; questo spiega perché la scelta del giusto locatario sia oggi così sofferta. Solo introducendo elementi di conoscenza oggettivi, si può facilitare l’incontro tra domanda e offerta.” – commenta Beatrice Rubini, Executive Director di CRIF.

“Molti proprietari continuano a percepire il mercato della locazione come rischioso, soprattutto per la difficoltà di trovare inquilini affidabili e per il timore di morosità o danni all’immobile. Questo clima di incertezza spinge una parte dei locatori a non mettere sul mercato le proprie abitazioni. Ridurre queste preoccupazioni è fondamentale per aumentare l’offerta e riequilibrare il mercato.” – afferma Alberto Zanni, Presidente nazionale di Confabitare.

“Le dinamiche demografiche stanno trasformando profondamente la domanda abitativa: aumentano le persone sole, i giovani che si spostano verso le città più dinamiche e le famiglie con bisogni abitativi più flessibili. In un Paese storicamente orientato alla proprietà cresce quindi il ricorso all’affitto, ma l’offerta fatica a tenere il passo. Servono politiche e strumenti capaci di rendere il mercato più accessibile e coerente con questi cambiamenti.” – conclude Elena Molignoni, Head of Real Estate di Nomisma.