Immobiliare, Tecnocasa: grazie alla riqualificazione Milano esce a testa alta dalla crisi.

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Compravendite e prezzi in aumento

Nel primo semestre del 2018 i valori immobiliari di Milano sono aumentati del 3,8%. Anche le compravendite sono in ripresa come testimoniano gli ultimi dati diffusi dall’Agenzia delle Entrate, nel primo semestre del 2018 sono state 12.170 in aumento del 2,8% rispetto allo stesso semestre del 2017.

Milano è la città che, prima fra tutte in Italia, ha iniziato ad uscire dalla crisi immobiliare: le compravendite, infatti, sono  in ripresa dal 2013 e i prezzi sono in crescita dal primo semestre del 2017. Inoltre dai dati raccolti dalle Agenzie del Gruppo Tecnocasa il 24,3% delle compravendite sono realizzate per acquistare la casa da mettere a reddito. Dal 2014 al 2018 infatti sono passate dal 13,8% al 24,3%. Questo è anche uno dei motivi per il quale a Milano la tipologia più richiesta è il bilocale che raccoglie il 44,9% delle preferenze contro una media delle grandi città del 23,5%.

La rinascita che passa dalla riqualificazione

Milano è anche la città italiana che ha puntato molto sulla riqualificazione del territorio e che adesso raccoglie i frutti in termini di mercato immobiliare dinamico che vede, proprio in alcune periferie trasformate e in trasformazione, la ripresa dei valori oltre che in quelle zone interessate direttamente e indirettamente da importanti progetti di recupero.

La macroarea che ha segnalato la ripresa più importante è stata quella di Fiera-San Siro, +7,2% in seguito all’andamento del quartiere di San Siro che grazie ai prezzi ancora contenuti (2000 € al mq) e ai migliorati collegamenti attraverso la linea lilla, segnala l’interesse anche degli  investitori che comprano per affittare e degli studenti. In rialzo anche i valori dell’area di Fiera-Monterosa, in particolare nelle aree a ridosso di City Life. Qui si realizzano soprattutto acquisti di prima casa. Altra macroarea in aumento è quella di Bovisa-Sempione con +4,6%. Qui a crescere sono i prezzi del quartiere di Sarpi-Canonica ma soprattutto quelli della zona di Sempione-piazza Firenze che, posizionata tra City Life e Porta Nuova dove i prezzi sono più alti, attira acquirenti che non riescono a comprare in queste zone a cui è ben collegata con la linea lilla (fermate “Cenisio” e “Gerusalemme”). La risalita dei prezzi si sta facendo sentire anche nell’area di piazzale Accursio e limitrofe che sono in attesa della realizzazione della sede del consolato americano nell’ex sede del Tiro a Segno. Allo stesso tempo ci sono aspettative per la riqualificazione dello “Scalo Farini” nella zona di via Cenisio (già notevolmente migliorata dopo l’arrivo della metropolitana lilla). Il progetto sta sollevando attese anche in Bovisa (dove sono in corso  il recupero della Goccia che dovrebbe lasciare spazio ad un polmone verde e ad un campus del Politecnico e una serie di migliorie sulle piazze del quartiere) e in Farini, via Valtellina e limitrofe. Gli investitori sono interessati perché auspicano una riqualificazione come quella avvenuta nel quartiere Isola. In via Farini i prezzi sono in rialzo anche in seguito all’aumentata domanda di coloro che non riescono ad accedere ai prezzi più costosi  del quartiere Isola e vogliono restare vicino a quest’ultima zona.

Nella confinante area di Centrale-Gioia-Fulvio Testi (+4,0%) si registrano  acquisti per investimenti da destinare ad affitti turistici nell’area immediatamente  a ridosso della Stazione Centrale e in quella compresa tra Stazione Centrale e Fulvio Testi. Si segnalano in crescita anche i valori immobiliari di Turro-Gorla e Testi-Ca’ Granda movimentate soprattutto da compravendite di prima casa.

Ci spostiamo in Città Studi-Indipendenza (+4,8%) dove si segnala interesse per viale Abruzzi, via Morgagni e limitrofe da parte di chi vende in  Buenos Aires alla ricerca di maggiore tranquillità che, nella via dello shopping, è più difficile trovare. Buon andamento anche per il quartiere di Città Studi e Padova- Cimiano, quest’ultima soprattutto interessata ad acquisti di prima casa. A sud di Milano registriamo un aumento dello 0,6% nella macroarea di Lodi-Corsica, in particolare nella zona di corso Lodi – San Luigi e limitrofe dove si fanno sentire gli effetti positivi della presenza della “Fondazione Prada” e quelli dell’arrivo di “Symbiosis”. Attesa in zona per la riqualificazione dello scalo di Porta Romana.

Accanto, nella macroarea di Navigli-Famagosta i valori sono in aumento del 2,8%. Qui si registra il buon andamento della zona di via Ripamonti dove comprano sia prima casa sia investitori. Si fanno sentire gli effetti della vicinanza della “Fondazione Prada” e di “Symbiosis”. Lieve aumento dei prezzi anche in corso San Gottardo grazie agli acquisti di studenti universitari per la vicina Bocconi. Nella zona della Darsena acquistano investitori, in via Vigevano si segnalano giovani acquirenti di prima casa.

Nella macroarea di Vercelli-Lorenteggio i prezzi sono in aumento del  4% in seguito al trend registrato in via Washington, De Angeli, Gambara, Baggio e Tolstoj. In quest’ ultima il futuro arrivo della metropolitana blu non sta facendo sentire impatti importanti sui prezzi ma un lieve rialzo nelle zone a ridosso dei lavori ma non direttamente interessate dagli stessi. Stabili i valori del Centro. Tiene Porta Romana-Crocetta con acquisti per investimento e prima casa. Corso di Porta Romana, via Orti e via Lamarmora sono le zone più richieste ed apprezzate dove, una soluzione in buono stato, si scambia a prezzi medi di 5000 € al mq per arrivare a punte di 7500- 8000 € al mq per le abitazioni di prestigio che si trovano in piazza della Guastalla e una media di 6000-7000 € al mq in piazza Mondadori, via Quadronno, via Vigoni. Immobili di prestigio sono ricercati  in Brera: se nuovi si compravendono intorno a 12 mila € al mq.

 

COSA ASPETTARSI

Per i prossimi mesi abbiamo ancora aspettative di recupero di prezzi per il capoluogo meneghino che potrebbero chiudere tra +5% e +7% confermando quindi l’ottimo stato di salute del mercato immobiliare.

Milano ha sempre investito sulla riqualificazione urbanistica non scoraggiandosi neanche durante la crisi che ha investito il settore da cui si può dire che sta uscendo a “testa alta”.

 

MILANO CITTÀ
Centro Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo
CORSO GENOVA – DE AMICIS 5000 4500 4000 6000 5500 5000
PORTA ROMANA – CROCETTA 5700 4900 4500 7000 5600 5100
Vercelli-Lorenteggio
BAGGIO – MUGGIANO 2300 1900 1550 2500 2300 2100
BAGGIO – QUINTO ROMANO 2250 1750 1500 2500 2200 1950
DE ANGELI – GAMBARA – BANDE NERE 4000 3500 Nd Nd Nd Nd
FORZE ARMATE 2400 1800 1500 3400 2300 1900
INGANNI – ZURIGO 2800 2300 1600 3500 3000 2200
LORENTEGGIO – FRATTINI 3400 2500 1600 Nd 2700 Nd
SANT’AGOSTINO – PARCO SOLARI 4500 4000 3600 5000 4500 4000
SAVONA – TORTONA – PORTA GENOVA 4000 3500 3200 5000 4500 4000
SIENA – BANDE NERE – PRIMATICCIO – FORZE ARMATE 3500 2600 2100 4100 3200 2600
SOLARI – FOPPA 4000 3500 3000 5000 4300 3800
SOLARI – PORTA GENOVA 4500 4000 3600 Nd Nd Nd
TOLSTOJ 3600 2800 2500 4250 3700 Nd
WAGNER – DE ANGELI 5500 4800 4200 7000 Nd Nd
WASHINGTON 5000 4500 Nd 7000 Nd Nd
Fiera-San Siro
DOMODOSSOLA 4250 3850 Nd 5000 4550 Nd
FIERA – MONTEROSA 4700 3700 3400 5300 Nd Nd
QT 8 2500 1900 Nd 3000 2500 Nd
SAN SIRO 2500 1900 1100 3000 2400 Nd
SAN SIRO – CAPECELATRO 2600 1900 1100 3000 2500 Nd
Bovisa-Sempione
ACCURSIO – CERTOSA 2400 2000 1500 2700 2400 1800
AFFORI 2600 2300 2000 3000 2700 2500
AMORETTI – QUARTO OGGIARO 1900 1400 1000 2200 Nd Nd
BONOLA – TRENNO 2400 2000 1500 2850 2350 2000
BOVISA 2350 2150 1800 2700 2500 2100
BOVISASCA 1800 1500 1100 2300 2100 1800
BRUZZANO 2200 1800 1400 2600 2300 2000
CANONICA 4700 4000 3500 6000 5000 4500
CENISIO – MAC MAHON 3300 2500 2300 4000 3600 2700
CERTOSA – GALLARATE 2400 1900 1300 2750 2250 1950
CERTOSA – MONTE CENERI 3000 2500 2000 4000 3600 3300
COMASINA 1700 1500 1200 2300 2100 1800
DERGANO 2250 1950 1550 3000 2450 2200
FARINI – ISOLA 3200 2400 1800 4000 3300 3000
FARINI – OLTRE MONUMENTALE 3500 3000 1800 Nd Nd Nd
FIERA – SEMPIONE 3800 3200 Nd 4500 3600 Nd
ISOLA 5500 4800 4300 10000 Nd Nd
LANCETTI Nd 3200 2400 Nd Nd Nd
MACIACHINI 2800 2408 1700 Nd Nd Nd
PORTELLO – CERTOSA –  MONTE CENERI 3000 2500 2000 4000 3600 3300
SARPI – CANONICA 5300 4700 4000 6000 5500 5000
SEMPIONE – PIAZZA FIRENZE 3500 3000 Nd 3700 3300 Nd
VARESINA – ESPINASSE 2000 1700 1300 2400 2000 1500
VARESINA – VILLAPIZZONE 2000 1500 1000 2400 1800 1300
VIALBA – AMORETTI Nd 1350 1200 Nd Nd Nd
VILLAPIZZONE 2000 1500 1000 2400 1800 1300
Stazione Centrale-Gioia-Fulvio Testi
BICOCCA 2500 2200 2000 3300 3100 2800
BUENOS AIRES – VENEZIA 4400 3900 3700 5300 4600 4200
CAGLIERO – GIOIA 3000 2500 Nd 3200 Nd Nd
GRECO 2700 2250 1800 3600 2900 Nd
MAGGIOLINA – VILLAGGIO DEI GIORNALISTI 3500 3050 2700 4600 3750 Nd
MAGGIOLINA NUOVA 3800 2800 Nd 4000 3500 Nd
MURAT – ZARA 3300 2900 2600 3600 3100 2900
PONTE SEVESO – CIRCONVALLAZIONE 2800 2000 1300 3200 2800 Nd
SARCA – BICOCCA 2300 2000 1500 Nd Nd Nd
TESTI – CÀ GRANDA 2400 2000 1500 Nd Nd Nd
TURRO – GORLA 2800 2500 2000 Nd 3200 2500
VIALE MARCHE – ZARA 4500 4000 3000 5000 Nd Nd
VIALE MONZA – VILLA SAN GIOVANNI 3000 2500 2000 3700 3300 2800
Città Studi-Indipendenza
ABRUZZI – PLINIO – MORGAGNI 4800 4200 3400 5600 4800 4200
BACONE 3850 3600 3100 4900 4500 4000
CITTÀ STUDI – GORINI 3100 2700 1800 4300 3200 Nd
CORSO XXII MARZO –  DATEO 5200 4300 3000 6000 4500 3700
PADOVA – CIMIANO 2100 1900 1400 2500 2300 1900
PADOVA – CRESCENZAGO 1950 1450 1200 2700 1900 1700
PIAVE 5700 5200 4500 7800 6500 6000
PIAZZA UDINE – CIMIANO 3100 2100 1900 3500 2500 2300
PIAZZA UDINE – QUARTIERE FELTRE 3200 2300 2100 3600 3000 Nd
Lodi-Corsica
BONFADINI – UNGHERIA 2000 1700 1400 2400 2000 1900
CADORE 4800 4000 3800 6400 Nd Nd
CORSICA 3200 2700 Nd 4200 3400 Nd
CORSO LODI – SAN LUIGI 2800 2400 2000 3600 3000 2500
CREMA – PORTA ROMANA Nd 5200 Nd 6500 Nd Nd
FORLANINI 2500 2150 1800 3000 2600 2000
MOLISE Nd Nd 2000 Nd 3000 Nd
MONTENERO 4800 4300 3850 6300 5850 5250
PONTE LAMBRO 1200 1000 900 1300 1200 1000
TITO LIVIO UMBRIA – PIAZZALE LIBIA – PIAZZALE CUOCO 4000 3000 2000 5000 3800 2500
UMBRIA – MARTINI 4500 3800 3000 Nd Nd Nd
Navigli-Famagosta
BARONA – SANTA RITA – FAMAGOSTA 3000 2400 1700 3800 3000 2400
BOCCONI Nd 5000 3850 Nd Nd Nd
MISSAGLIA – GRATOSOGLIO 2400 2000 1450 2800 2650 Nd
NAVIGLI – DARSENA – ZONA PEDONALE 5800 5100 4500 6200 5600 4700
QUARTIERE CERMENATE 2900 2500 2200 3100 Nd Nd
QUARTIERE TORRETTA 2900 2550 2100 Nd Nd Nd
RIPAMONTI – SPADOLINI 3700 2800 1700 4200 3000 2800
RIPAMONTI – VAL DI SOLE 3000 2600 2000 3500 3000 2300
ROMOLO – RIPA DI PORTA TICINESE 4300 3700 3000 5000 4400 3800
TIBALDI – CERMENATE 3250 2800 2500 4000 3500 3000
TIBALDI – SAN GOTTARDO 4700 4100 3700 5400 4900 4400
Legenda:
C=Centro
S=Semicentro
P=Periferia
Nd=Non disponibile
I valori sono espressi in € al mq
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
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