Rallentano gli affitti a Milano

Locazioni, la crescita rallenta ma non si ferma

Il mercato degli affitti in Italia ha chiuso il secondo semestre del 2025 con un segno positivo, ma con ritmi più moderati rispetto ai trimestri precedenti. Secondo le analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, i canoni di locazione nelle grandi città sono cresciuti del 2,2% per i monolocali, del 2,3% per i bilocali e del 2,2% per i trilocali. Un rallentamento atteso, dopo anni di aumenti particolarmente sostenuti, che non intacca però la tendenza di fondo: la domanda di case in affitto rimane strutturalmente alta.

A spingerla, una pluralità di fattori: chi non riesce ad accedere al mutuo, chi preferisce non acquistare, chi si sposta per lavoro o per studio. Su quest’ultimo fronte, la rete Tecnocasa segnala una crescita significativa degli studenti universitari stranieri, attratti dall’offerta formativa degli atenei italiani.

 L’offerta è ancora troppo poca: morosità e short rent frenano il mercato

Il principale nodo strutturale del mercato restano i volumi di offerta, cronicamente insufficienti rispetto alla domanda. Tra le cause principali, la diffidenza dei proprietari verso il rischio di morosità: molti preferiscono lasciare l’immobile vuoto piuttosto che affrontare le incertezze di un contratto di locazione.

A questo si aggiunge il peso persistente degli affitti brevi. Nelle città con forti flussi turistici, lo short rent continua a sottrarre abitazioni al mercato residenziale, nonostante il ridimensionamento del fenomeno nelle grandi metropoli.

 Milano: canoni ai massimi, cresce la pressione sulle famiglie

Milano si conferma la piazza più cara d’Italia, con canoni che secondo Tecnocasa hanno raggiunto livelli difficilmente sostenibili per molte famiglie. Nel secondo semestre del 2025, un monolocale costa in media 840 euro al mese, un bilocale 1.130 euro, un trilocale 1.525 euro. Eppure, in termini percentuali, il capoluogo lombardo segna una sostanziale stabilità: +0% per i monolocali, -0,7% per i bilocali, +0,2% per i trilocali.

Il segnale è duplice: i prezzi sono già così alti da avere poco spazio per ulteriori rialzi, ma non accennano nemmeno a correzioni significative.

 La classifica città per città: Palermo e Genova crescono di più, Bologna in calo

Tra le grandi città, i rialzi più marcati si registrano a Palermo (+8,7% sui monolocali, +4,9% sui bilocali, +4,8% sui trilocali) e Genova (+6,6%, +4,8%, +3,9%). Aumenti consistenti anche a Torino (+1,9%, +4,3%, +3,5%) e Bari (+0,3%, +3,5%, +1,9%).

Segno negativo, invece, per Bologna, che registra cali su tutte le tipologie (-1,5% i monolocali, -0,6% i bilocali, -1,1% i trilocali), e per Verona (-0,2% i monolocali). Roma mantiene una crescita contenuta e omogenea, intorno al 2% su tutte le tipologie.

VARIAZIONE PERCENTUALE DEI CANONI DI LOCAZIONE – II semestre 2025

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

CANONI MEDI MENSILI – II semestre 2025

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

 Contratti: crescono gli affitti per studenti, stabili i transitori

Sul fronte tipologico, nel secondo semestre 2025 i contratti stipulati per scelta abitativa rappresentano il 59,3% del totale, in lieve calo rispetto al 60,2% di un anno prima. A crescere è soprattutto la quota degli affitti agli studenti universitari, che sale al 14,1% dal precedente 11,1%, in linea con l’aumento degli iscritti stranieri.

I contratti a canone libero raggiungono il 39,5% (era 38,9%), mentre restano stabili i contratti transitori al 33,4%. I tempi medi per affittare nelle grandi città si allungano leggermente: 34 giorni rispetto ai 31 rilevati dodici mesi prima.

 Anche i capoluoghi di provincia segnano aumenti

Il trend positivo non riguarda solo le grandi città. Anche nei capoluoghi di provincia i canoni sono in crescita: +1,9% per i monolocali, +2,7% per i bilocali e +2,4% per i trilocali. La dinamica resta però più contenuta rispetto al semestre precedente, confermando la tendenza al rallentamento già visibile nelle metropoli.