Immobiliare di lusso e proiezioni 2030, Milano sorprende

Mentre i capitali tradizionali del wealth management globale – Londra, New York, Hong Kong – mostrano segnali di rallentamento con crescite previste sotto il 15% da qui al 2030, nuovi hub stanno emergendo con performance straordinarie. Dubai ha registrato un’impennata del +146,6% in cinque anni, Seoul cresce al ritmo del +18,4% annuo, e Milano si sta affermando come protagonista europea.

Ma dove conviene investire un milione di dollari oggi per massimizzare il ritorno nel 2030? E come distinguere le opportunità reali dalle mode passeggere?

Per rispondere a queste domande, MCO Report ha sviluppato il LIPI (Luxury Investment Potential Index), un indice proprietario che analizza e classifica 21 città globali in base al loro potenziale d’investimento nel segmento luxury per il periodo 2026-2030. L’analisi si basa sui dati del Knight Frank Wealth Report 2025, integrati con ricerche di Savills e Bamboo Routes, selezionando le città più influenti del mercato internazionale.

A differenza delle classifiche tradizionali che si limitano a fotografare dove i prezzi stanno salendo oggi, il LIPI risponde alla domanda più importante per gli investitori: “Se investo 1 milione di dollari oggi in una città, dove avrò il miglior ritorno nel 2030?”

La maggior parte degli indici immobiliari si concentra su un unico aspetto: la crescita dei prezzi, la performance storica, altri guardano solo alla liquidità del mercato.

Il LIPI (Luxury Investment Potential Index) è l’unico indice che bilancia crescita storica, momentum attuale, accessibilità, scarsità e prospettive future in un’unica metrica comparabile. Questo approccio olistico permette di identificare non solo dove i prezzi stanno salendo, ma dove un investitore può ottimizzare il proprio capitale considerando tutti i fattori rilevanti.

Si basa su 5 componenti fondamentali, ciascuna con un peso specifico sul punteggio finale (scala 0-10), calcolato attraverso la media ponderata:

• Performance storica (20%): misura la crescita dei prezzi negli ultimi 5 anni; indica solidità, resilienza e capacità di attrarre capitale nel tempo.
• Momentum attuale (25%): cattura la velocità di crescita recente; segnala accelerazione o rallentamento ed è il miglior indicatore della performance a breve-medio termine.
• Valore relativo (20%): misura quanti metri quadri sono acquistabili con $1M e identifica dove il capitale “rende di più” in termini di spazio acquisito
• Scarsità dell’offerta (20%): quantifica la disponibilità limitata di immobili di lusso; meno offerta rispetto alla domanda implica maggiore pressione sui prezzi.
• Proiezione 2030 (15%): stima la crescita futura basata su driver strutturali: investimenti pubblici, incentivi fiscali, flussi di HNWI e contesto geopolitico.

Le tre città da tenere d’occhio per il 2030

L’analisi LIPI individua tre mercati che combinano crescita storica solida, momentum attuale e potenziale di apprezzamento ancora inespresso, le condizioni che storicamente precedono i rendimenti più significativi.

Dubai guida la classifica con un punteggio LIPI di 8,5/10 e una crescita del +146,6% negli ultimi cinque anni. Il dato più rilevante per chi investe oggi non è il passato, ma la scarsità: l’inventario di proprietà super-lusso si è ridotto del 65%, mentre le transazioni super-prime nel 2024 hanno superato il doppio di quelle di New York. La proiezione al 2030 è di un ulteriore +75-90%.

Seoul (7,8/10) cresce al +18,4% annuo e offre 40-50 metri quadri per milione di dollari, più del doppio di Hong Kong, che nello stesso periodo ristagna tra 0 e 5%. È il principale beneficiario della redistribuzione dei capitali asiatici in fuga dai mercati più costosi e meno dinamici della regione.

Manila (7,5/10) è la sorpresa strutturale del podio: +86,6% in cinque anni, 100-120 metri quadri per milione, il miglior rapporto spazio-prezzo dell’intera Asia, e una proiezione al 2030 tra +45% e +60%, alimentata dal ritorno degli expat e dall’espansione del settore BPO.

Le capitali storiche che rallentano

Il prestigio del passato non è più una garanzia di rendimento. Quattro mercati che hanno dominato il lusso globale mostrano oggi segnali strutturali di rallentamento che il LIPI traduce in punteggi bassi e proiezioni contenute.

Monaco (3,5/10) è il caso più emblematico: il mercato più costoso al mondo, con soli 19 metri quadri per milione, ha esaurito lo spazio fisico per crescere. La scarsità c’è, ma i prezzi hanno già raggiunto il livello in cui scoraggiano anche gli investitori più facoltosi. Proiezione 2030: +12-18%.

New York (3,1/10) resta il secondo mercato per volumi super-prime al mondo, ma il momentum è sparito: -6% negli ultimi cinque anni e crescita quasi nulla nel biennio 2024-2025. La fiscalità elevata continua a spingere capitali verso Florida e Texas. Proiezione 2030: +10-15%.

Londra (2,8/10) combina la stessa contrazione di New York con un problema aggiuntivo: secondo Knight Frank, il 75% degli spazi luxury esistenti sarà obsoleto entro il 2030. Brexit e incertezza fiscale fanno il resto. Proiezione 2030: +8-12%.

Hong Kong (1,5/10) è il fanalino di coda. Prezzi tra i più alti d’Asia, 22 metri quadri per milione, con una crescita attesa tra 0 e 5% al 2030. Le tensioni geopolitiche e la concorrenza di Singapore hanno trasformato un mercato un tempo dinamico in un rifugio a crescita zero.

I mercati emergenti da monitorare

L’analisi LIPI ha identificato tre mercati emergenti che potrebbero riservare sviluppi interessanti nei prossimi anni.

Milano (+22-30% al 2030)

La flat tax al 7% per neo-residenti sta attirando capitali da tutta Europa su un mercato che presenta una carenza strutturale di proprietà luxury moderne. Con 52 metri quadri per milione di dollari – più di Londra e Parigi – e le Olimpiadi Invernali 2026 come catalizzatore, il capoluogo lombardo batte Parigi e surclassa Londra. La domanda elevata si scontra con un’offerta limitata, creando pressione al rialzo sui prezzi.

A confermare il ruolo di protagonista europeo di Milano arriva anche il Barnes City Index 2026, che classifica le città globali combinando criteri finanziari con fattori qualitativi come qualità della vita, vivibilità urbana e capacità di attrarre capitali e residenti internazionali. Secondo questo ranking, Milano si posiziona al secondo posto assoluto tra le 50 città più attrattive al mondo per il real estate di alta gamma, davanti a Dubai, Miami e Parigi.

Un risultato che, pur basandosi su una metodologia diversa dal LIPI, che misura esclusivamente il potenziale di rendimento per l’investitore, converge sulla stessa conclusione: Milano è oggi uno dei mercati luxury più dinamici a livello globale.

Tokyo (+25-30% al 2030)

La capitale giapponese sta vivendo un’accelerazione impressionante, passando dal +12,1% del 2024 al +55,9% nel 2025, la crescita più rapida tra le capitali di primo livello. La svalutazione dello yen ha reso Tokyo accessibile agli investitori internazionali, offrendo 58 metri quadri per milione e attrae capitali in fuga da Hong Kong. La domanda repressa post-pandemia continua a liberarsi.

Lisbona (+20-28% al 2030)

Offre il miglior rapporto qualità-prezzo d’Europa con 92 metri quadri per milione – quasi il doppio di Milano e il triplo di Londra. Diventata hub per nomadi digitali e professionisti internazionali, Lisbona beneficia di clima favorevole e programmi di residenza per investitori. L’unico punto di attenzione è la possibile saturazione, con il governo che potrebbe introdurre nuove regolamentazioni, ma per chi entra nel mercato attuale i margini di crescita restano interessanti.

I mega-trend del lusso dei prossimi 5 anni

Nel prossimo quinquennio il mercato immobiliare di lusso sarà guidato da una chiara riallocazione del capitale: gli investitori si stanno spostando dalle piazze storiche e costose (come Londra, New York e Hong Kong) verso nuovi hub più dinamici, dove fiscalità favorevole, domanda internazionale e prezzi ancora accessibili creano maggiore potenziale di rendimento.

In questo contesto la scarsità di offerta diventa un potente acceleratore, ma solo quando è accompagnata da momentum e convenienza relativa: è ciò che sta accadendo a Dubai e Milano, dove pochi immobili disponibili incontrano una domanda crescente, mentre mercati già saturi come Monaco o Hong Kong non riescono più a trasformare l’esclusività in crescita.

Conta sempre di più anche il “valore relativo”: città dove con lo stesso milione si acquistano molti più metri quadri (come Manila, Lisbona o São Paulo) offrono margini di apprezzamento superiori rispetto alle capitali tradizionali. Il risultato è un cambio di paradigma: meno prestigio storico, più rendimento e qualità della vita.

Tabella completa delle 21 città analizzate

Metodologia e fonti

• Knight Frank Wealth Report 2025 + report storici
• Savills World Research
• Bamboo Routes (per confronti incrociati)

MCO Report ha selezionato le 21 città più influenti del mercato luxury globale, basandosi su: volume di transazioni super-prime, rilevanza strategica, disponibilità di dati verificabili e comparabili.

Periodo di riferimento:

• Dati storici: 2019-2024 (5 anni)
• Momentum attuale: Q4 2024 – Q1 2025
• Proiezioni: 2026-2030 (5 anni)

L’indice LIPI è stato costruito con l’obiettivo di massima trasparenza e replicabilità. È un’elaborazione proprietaria sviluppata dal team di ricerca MCO. Per l’utilizzo dei dati, si prega di dare credito e attribuire correttamente come fonte “MCO Report”.