Nella seconda parte del 2021 le quotazioni immobiliari di Milano hanno messo a segno un incremento del 4,6%. Questo è quanto emerso dall’analisi condotta dall’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa sulla città meneghina. Milano prosegue il suo trend estremamente positivo: a livello di prezzi non conosce riduzioni dal 2016, anno in cui si sono stabilizzati, per poi crescere sempre e non arrestarsi neanche durante la pandemia.

Per quanto riguarda le compravendite, la città chiude il 2021 con un aumento delle transazioni pari al 24,4% rispetto al 2020, per un totale di 26.923 immobili scambiati.

Le case in centro città hanno registrato un aumento dei valori del 5,6%. C’è tenuta sugli immobili di pregio, in cui sono vivaci sia gli acquisti di prima casa sia quelli per investimento. Nel primo caso si cercano tagli grandi (almeno 170-180 mq) con spazi esterni, da sempre un must per chi acquista queste tipologie. Negli ultimi tempi è aumentata l’attenzione alla presenza di servizi di sicurezza 24 ore su 24 e alla disposizione degli spazi interni. Garibaldi-Moscova-Porta Nuova e Brera sono tra le zone più ambite. La bassa offerta determina prezzi che sul nuovo toccano punte di 14 mila € al mq contro una media della zona intorno a 7000 € al mq per soluzioni da ristrutturare. Quotazioni da 9000 a 13 mila € al mq si segnalano per City Life, si scende a 7000-9000 € al mq in zona Pagano.

Variazione percentuale dei prezzi – II sem 2021 su I sem 2021
MILANO
Macroarea II sem 2021
Centro 5,6%
Vercelli-Lorenteggio 3,6%
Fiera-San Siro 3,6%
Bovisa-Sempione 6,4%
Stazione Centrale-Gioia-Fulvio Testi 2,5%
Città Studi-Indipendenza 5,8%
Lodi-Corsica 4,7%
Navigli-Famagosta 3,0%
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

Bene Porta Romana-Crocetta il cui mercato è animato da genitori di studenti e investitori che mirano all’area interessata dalla nascita del “Villaggio Olimpico” e da famiglie già residenti che desiderano una casa più ampia o con spazi esterni. Tornano le richieste per destinare l’immobile a casa vacanza. L’area intorno a via Quadronno, dove le quotazioni toccano 9000 € al mq, è quella che interessa maggiormente i residenti. Chi compra per mettere a reddito si sta orientando verso via Crema e via Mantova, dove un usato in buono stato quota intorno a 6000 € al mq. Valori leggermente più elevati, 6500 € al mq, per le case in via Orti e via Lamarmora. Prezzi in salita nelle zone di pregio dove il mercato continua a tirare, con grande attenzione alle nuove costruzioni o agli stabili d’epoca signorili. Sempre più attenzione su queste tipologie immobiliari è prestata ai sistemi di sicurezza e al layout dell’immobile. Le quotazioni più elevate si aggirano intorno a 15 mila € al mq. Mercato dinamico nel quartiere Ticinese dove si muovono investitori che acquistano per poi rivendere successivamente e giovani alla ricerca della prima casa. I valori più elevati si toccano per le soluzioni signorili comprese tra le Colonne di San Lorenzo e corso Italia, con punte intorno a 8500 € al mq, per scendere a 7000 € al mq per gli immobili posizionati verso Piazza XXIV Maggio e a 6000 € al mq in corso San Gottardo.

Buon andamento dell’area di corso Genova-De Amicis e Solari-Sant’Agostino così come quella di Tortona- Savona dove si è fatto sentire il rallentamento degli investitori che, pur timidamente, stanno tornando a comprare. A renderli prudenti sono i prezzi elevati che abbattono i rendimenti immobiliari lordi e la pandemia che ha messo un freno agli affitti brevi. Si stanno muovendo prevalentemente famiglie, giovani coppie e genitori di studenti. Gli immobili più costosi si trovano in via De Amicis, via Ariberto e via Ausonio dove le soluzioni signorili di pregio toccano valori di 7000-8000 € al mq con punte di 10 mila € al mq per le soluzioni situate in via Vico. Qui prevalgono le richieste di prima casa e tiene in modo particolare il segmento del lusso. Al momento vanno soprattutto i piccoli tagli.

La macroarea che ha visto l’incremento maggiore dei valori è quella di Bovisa-Sempione (+6,4%) dove stanno performando particolarmente bene i quartieri più periferici come Vialba-Amoretti, Varesina-Espinasse e Comasina. Nel quartiere di Vialba-Amoretti si sono registrati prevalentemente acquisti di prima casa da parte di immigrati che hanno colto la possibilità di acquistare a prezzi convenienti, ricorrendo al mutuo. Comprano soprattutto tagli ampi, trilocali e quattro locali. La zona offre prevalentemente immobili di tipo popolare, spesso riscattati e i prezzi medi si aggirano intorno a 1700-2000 € al mq. Meno presenti gli acquirenti italiani che avendo budget più importanti acquistano nei comuni vicini. Gli interventi di nuova costruzione si concentrano soprattutto nell’area dell’ex Istituto Mario Negri: prezzi intorno a 2600-2700 € al mq. Prezzi e mutui accessibili movimentano il mercato di Espinasse-Varesina-Certosa-Accursio dove c’è un’offerta di media qualità a prezzi ancora accessibili. In piazzale Accursio per un medio usato si è arrivati intorno a 3100 € al mq. Sono ancora in corso i lavori per la nascita del consolato Americano. A ridosso di piazzale Accursio si concentra la maggioranza dei servizi. Ci sono condomini degli anni ’50-’60 con quotazioni medie di 3000 € al mq (se in buono stato). Le migliorie in corso nella zona Accursio hanno determinato benefici anche nella confinante Varesina-Espinasse dove, una soluzione in buono stato oggi costa mediamente intorno a 2400 € al mq. Villapizzone, è il quartiere più popolare di Milano dove non si segnalano particolari dinamiche a parte il fatto che acquistano persone che vi hanno sempre vissuto e immigrati che accedono al credito. I prezzi, infatti, sono mediamente più bassi e si aggirano intorno a 2200 € al mq. Si segnala in zona Accursio la riqualificazione di una sede dismessa della BNL che sarà destinata a edilizia residenziale. I prezzi del nuovo si aggirano intorno a 4500 € al mq.

In aumento i valori nella macroarea di Città Studi-Indipendenza (+5,8%). A determinarlo l’andamento dei prezzi dei quartieri di Città Studi-Gorini e Regina Giovanna-Porta Venezia. Nel primo si segnala un incremento dovuto ad una maggiore domanda e una minore offerta. Si cercano piccoli tagli, in particolare monolocali e bilocali acquistati da giovani, spesso studenti dell’Università. Poco attivi gli investitori che acquistano per mettere a reddito e che desiderano impiegare budget inferiori a 200-250 mila €. L’offerta immobiliare si divide tra tipologie degli anni ’50-’60 concentrate nella parte esterna di viale Argonne e quotate mediamente intorno a 4000 € al mq e tipologie d’epoca degli anni ’30-’40 maggiormente presenti nella parte centrale e che si scambiano a prezzi medi di 5000 € al mq.  Positivo il mercato immobiliare nel quartiere di Regina Giovanna-Porta Venezia dove si stanno muovendo prevalentemente investitori che acquistano per mettere a reddito o per ristrutturare e poi rivendere oppure gente del quartiere che compra per investimento o per fare acquisti migliorativi. La zona è interessata dalla presenza del Politecnico e questo determina acquisti da parte di genitori. Buono il riscontro per l’area a ridosso di Città Studi dove, per un buon usato, si spendono mediamente 4500-5000 € al mq. Le famiglie realizzano acquisti migliorativi e si indirizzano verso tagli di medio grandi, preferibilmente con spazi esterni e di cui c’è poca offerta. La parte più signorile è quella a ridosso di viale Piave dove ci sono valori medi di 6000 € al mq con punte di 7000-8000 € al mq per le soluzioni nuove.

Bene anche la macroarea di Lodi-Corsica che mette a segno un rialzo dei valori del 4,7% grazie all’andamento del quartiere Montenero. Nella seconda parte del 2021 e nella prima parte del 2022 la domanda immobiliare è vivace e vede protagonisti numerosi giovani indirizzati su piccoli tagli già ristrutturati o nuovi oppure famiglie che cercano soluzioni da ristrutturare, soprattutto per migliorare la loro condizione abitativa. Queste ultime, alla ricerca di soluzioni di prestigio concentrate soprattutto in via Lazio, via Botta e piazzale Libia, si orientano su tagli superiori a 120 mq che toccano punte di 6500-7000 € al mq. Sul nuovo si raggiungono valori di 8000 € al mq. Anche gli investitori sono molto interessati alla zona, alla luce del futuro progetto del “Villaggio Olimpico” e naturalmente alla vicina “Bocconi”. Spesso acquistano soluzioni da ristrutturare e rivendere oppure, soprattutto se genitori di studenti comprano piccoli tagli per i figli. Più contenuti i prezzi delle case in corso Lodi dove le tipologie da ristrutturare hanno valori medi di 3800-4000 € al mq. Stanno tornando, seppure con prudenza, gli investitori interessati alla casa vacanza. Tra chi acquista in zona ci sono diverse famiglie che si spostano da Corvetto.

In aumento del 3,6% le macroaree di Vercelli-Lorenteggio e Fiera-San Siro e del 3,0% quella di Navigli-Famagosta.  

Nella macroarea di Navigli-Famagosta si registra un mercato vivace nella zona di viale Tibaldi dove si segnala un buon dinamismo grazie alla vicinanza di Bocconi, Naba e Iulm. Sono in corso i lavori per la fermata del passante ferroviario Tibaldi-Bocconi. Viale Tibaldi rappresenta lo spartiacque tra i due diversi mercati del quartiere e i prezzi cambiano a seconda che si vada verso corso San Gottardo (5000 € al mq) o verso viale Cermenate (4000 € al mq).  Tra le aree che si sono riscoperte, negli ultimi mesi, si segnala quella a sud della città intorno a via Ripamonti e conosciuta anche come quartiere Vigentino. In posizione periferica ha avuto una ripresa in seguito al più ampio progetto della riqualificazione dello Scalo di Porta Romana con relativa attesa per il “Villaggio Olimpico” e, soprattutto, con la nascita di “Symbiosis” e della “Fondazione Prada”. Completa il quadro la vicinanza alla Bocconi che ha reso l’area interessante per chi desidera acquistare sia come prima casa sia come investimento. Giovani coppie, persone che rientrano da fuori città e investitori che acquistano tagli grandi da frazionare (ricorrendo spesso alle agevolazioni fiscali) oppure piccoli tagli da mettere a reddito rappresentano il target che anima la zona. Una soluzione usata in buono stato si aggira intorno a 4000 € al mq.

Mercato vivace anche in via Lodovico il moro e zone limitrofe. Le motivazioni sono legate in particolare al futuro arrivo della metropolitana 4. Non lontano, in via Parenzo e in via Guintellino, si sta procedendo alla riqualificazione di ex stabili Aler che si acquistano a 2000 € al mq. Lungo via Lodovico il Moro le soluzioni usate (anni ’50-’70) si scambiano a 2000-2500 € al mq. Prezzi decisamente più elevati si registrano nel tratto verso via Watt: la riqualificazione “dell’ex sede della Nestlè” e il completamento “dell’ex area Ginori” che hanno impattato sul quartiere Santa Rita in prima istanza, fanno ora sentire effetti anche in quest’area adiacente. Un buon usato lungo via Lodovico il Moro quota intorno a 3000 € al mq.  Sono in corso i lavori per il progetto di “Porta Naviglio Grande”. Il nuovo quota 4000- 5000 € al mq. Elevata la domanda di affitto: per un bilocale si chiedono intorno a 800 € al mese. In generale acquistano persone che desiderano un’abitazione principale, preferibilmente trilocali e quattro locali e che stanno puntando alla futura rivalutazione della zona. Presenti anche studenti universitari.

Nella macroarea di Vercelli-Lorenteggio si iniziano a sentire gli effetti della riqualificazione della zona di San Cristoforo che culminerà con la nascita della metropolitana blu che collegherà la città all’aeroporto di Linate e che prevede anche un ponte ciclo pedonale tra i quartieri di Lorenteggio e Ronchetto sul Naviglio. Il progetto sta già sortendo i suoi effetti sul mercato della zona dove si registra una buona domanda abitativa proprio da parte di investitori che stanno approfittando dei prezzi, ancora bassi degli immobili, per acquistare e poi puntare a una futura vendita. Il quartiere a ridosso della Stazione (Piazza Tirana e strade limitrofe) offre prevalentemente immobili ex Aler, in parte già riqualificati nelle loro parti esterne mentre altri sono in fase di abbattimento migliorando così l’appeal della zona. Una tipologia in buono stato si compravende a 2500 € al mq e un bilocale si affitta intorno a 800-900 € al mese.  Diverse le nuove costruzioni presenti: “Terminal Tower” in via Gonin e non lontano “SeiMilano” e il “Bosco Orizzontale”.

MILANO CITTÀ Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo
Centro
CADORNA – VIA VINCENZO MONTI 8500 6800 4000 12000 8800 5000
CITY LIFE 8000 7000 5000 10000 Nd Nd
CORSO GENOVA – DE AMICIS 6500 6200 5700 7500 7000 6800
CORSO MAGENTA 8000 7000 4000 12000 9000 5000
GARIBALDI – MOSCOVA 10000 8000 6500 15000 Nd Nd
PORTA NUOVA 8500 7000 5000 12000 Nd Nd
PORTA ROMANA – CROCETTA 6700 6000 5300 8500 7000 6500
SAN BABILA – BRERA – PALESTRO 10000 8000 Nd 15000 Nd Nd
SEMPIONE 7500 6000 5000 8500 Nd Nd
TICINESE 6900 6000 5800 Nd Nd Nd
Vercelli-Lorenteggio
BAGGIO – MUGGIANO 2750 2400 2100 3100 2750 2550
BAGGIO – QUINTO ROMANO 2650 2200 2000 3000 2700 2500
BANDE NERE – GAMBARA – DE ANGELI 4600 4000 3800 5000 4500 4000
BANDE NERE – PRIMATICCIO – SIENA 4200 4000 3600 4600 4200 3900
CORSO VERCELLI 7400 6300 4000 9500 7500 5000
DE ANGELI – GAMBARA – BANDE NERE 5500 5000 4200 Nd Nd Nd
FORZE ARMATE 2700 2100 1800 3500 2500 2100
INGANNI – PRIMATICCIO – BISCEGLIE 4500 3800 3500 Nd Nd Nd
INGANNI – ZURIGO 3500 2900 2300 4100 3700 2800
LORENTEGGIO – FRATTINI 3350 3300 3000 Nd 4000 Nd
PAGANO 7500 6300 4000 9000 7700 5500
PIAZZALE AQUILEIA 6000 5000 3500 7500 6500 4500
QUARTO CAGNINO 3000 2700 2300 4500 Nd Nd
SANT’AGOSTINO – PARCO SOLARI 5800 5500 5300 6000 5700 5500
SAVONA – TORTONA – PORTA GENOVA 5800 5000 5000 6000 5800 5500
SIENA – BANDE NERE – PRIMATICCIO – FORZE ARMATE 3900 3200 2700 4400 3600 Nd
SOLARI – FOPPA 5750 5250 4750 7000 6000 5500
TOLSTOJ 4700 3950 3750 5000 4600 4000
WAGNER – DE ANGELI 6500 5800 5000 8000 7200 Nd
WASHINGTON 5500 4500 4000 7500 Nd Nd
Fiera-San Siro
DOMODOSSOLA 5800 5200 Nd 7000 6000 Nd
FIERA – MONTEROSA 6300 5000 4500 6700 Nd Nd
QT 8 3000 2300 Nd 3700 3000 Nd
SAN SIRO 3400 2500 1600 3800 3100 Nd
SAN SIRO – CAPECELATRO 3200 2500 1500 3800 3100 Nd
SAN SIRO – MORGANTINI – REMBRANDT 3600 3000 2300 4100 3500 2900
Bovisa-Sempione
ACCURSIO – CERTOSA 3300 3100 2700 4000 3500 3000
AFFORI 2800 2550 2200 3300 2900 2550
ARENA – ARCO DELLA PACE 6000 5500 Nd 7000 6500 Nd
BONOLA – TRENNO 3000 2500 2250 3200 3000 2750
BOVISA 3200 2850 2000 4000 3500 Nd
BOVISASCA 2400 2200 2000 3000 2500 Nd
BRUZZANO 3000 2500 2000 3400 3000 2500
CENISIO – MAC MAHON 4900 4500 4050 6250 5500 4750
CERTOSA – GALLARATE 2800 2500 1900 3500 2900 2600
COMASINA 3000 2800 2300 3500 3200 Nd
DERGANO 3000 2700 2450 3900 3350 2900
FARINI 5000 4400 3300 Nd 5400 Nd
FARINI – ISOLA 5500 4500 4200 7000 6800 Nd
FIERA – SEMPIONE 5000 4500 Nd 5700 5000 Nd
ISOLA 6000 5400 5000 7500 6200 Nd
ISOLA – LAGOSTA 6500 5500 5000 7300 7000 Nd
LANCETTI Nd 4100 3200 5000 4500 Nd
MACIACHINI 3400 3200 2700 4300 3800 3500
NIGUARDA 3150 2950 2800 4100 3800 3500
PORTELLO – CERTOSA – MONTE CENERI 4000 3500 3000 5200 4700 4200
PREALPI – MAC MAHON 3850 3150 2600 4500 4000 3500
QUARTO OGGIARO 2500 1800 1300 3000 2100 1700
SARPI – CANONICA 5700 5200 4800 7500 6500 6000
SEMPIONE – PIAZZA FIRENZE 4700 4200 Nd 5200 4700 Nd
VARESINA – ESPINASSE 2900 2400 2000 3600 3200 2400
VIALBA – AMORETTI 2600 1700 1500 3000 2000 1800
VILLAPIZZONE 2600 2200 1600 2900 2600 2000
Stazione Centrale-Gioia-Fulvio Testi
BICOCCA 3700 3200 2800 5000 4200 3500
BUENOS AIRES – VENEZIA 5500 5000 4500 6750 6100 5500
CAGLIERO – GIOIA 3500 3000 2000 4500 Nd Nd
GRECO 3900 3400 3000 5500 5000 4500
LORETO – VENINI – PASTEUR 4500 4000 3500 Nd Nd Nd
PASTEUR 5000 4500 4000 6000 5000 4500
LORETO 6000 5500 5000 6500 6000 5500
MAGGIOLINA NUOVA 4100 3100 2200 4300 3800 Nd
MURAT – ZARA 4000 3500 3200 4500 4000 3650
NOLO 4000 3600 3200 4500 4100 3400
PONTE SEVESO – CIRCONVALLAZIONE 3100 2300 1600 3400 3000 2100
ROVERETO 4500 4000 3650 5000 4500 4000
SARCA – BICOCCA 3200 2750 2300 4000 3700 3200
STAZIONE CENTRALE – CENTRO DIREZIONALE 6000 5000 4500 9000 6500 Nd
STAZIONE CENTRALE – FILZI 6000 5000 4000 10000 Nd Nd
STAZIONE CENTRALE – SETTEMBRINI VITRUVIO 6000 5000 4000 8000 Nd Nd
TESTI – CÀ GRANDA 3200 2900 2500 4000 3700 3400
TESTI – SARCA 3500 3200 2800 4500 4200 3700
TROTTER 3400 3000 2800 3600 3200 2900
TURRO – GORLA 3800 3500 3000 4500 Nd Nd
VIALE MARCHE – ZARA 5800 5000 4500 6500 6000 Nd
VIALE MONZA – VILLA SAN GIOVANNI 4000 3300 2800 5000 4000 3300
ZONA CENTRALE – LORETO – CAIAZZO – VENINI 4700 4200 4000 8000 Nd Nd
Città Studi-Indipendenza
ABRUZZI – GRAN SASSO 5200 5000 4800 5800 5500 5000
ABRUZZI – PLINIO – MORGAGNI 6000 5000 4300 6500 6000 4500
CITTÀ STUDI – GORINI 4500 4000 3500 5500 5000 4500
CITTÀ STUDI – PORPORA – TEODOSIO 5000 4000 3500 6000 5500 4500
CORSO XXII MARZO – DATEO 5600 5200 4200 6200 5500 4700
CRESCENZAGO – GORLA 3300 3000 2300 3600 3400 3000
LAMBRATE 4200 3300 2800 Nd Nd Nd
MILLE – SIDOLI Nd 6000 5500 Nd Nd Nd
ORTICA Nd 2700 2200 Nd Nd Nd
PADOVA – CIMIANO 2800 2600 2300 3400 2900 2600
PADOVA – CRESCENZAGO 2600 2300 2000 3300 2700 2400
PASCOLI – ROMAGNA Nd 5500 4800 Nd Nd Nd
PIAVE 6500 6200 6000 7500 7300 7000
PIAZZA UDINE – CIMIANO 3500 2700 2500 4200 3300 3000
PIAZZA UDINE – QUARTIERE FELTRE 3700 3000 2500 4000 3500 Nd
PIOLA 4500 3800 3500 5200 4500 4000
PORPORA 6000 4500 3500 7000 5500 4500
REGINA GIOVANNA PORTA VENEZIA Nd 6300 6000 Nd Nd Nd
RUBATTINO 3600 3100 Nd Nd Nd Nd
ZONA PREMUDA 6500 5500 5000 9000 6500 5500
Lodi-Corsica
BONFADINI – UNGHERIA 3100 2500 2200 3500 3100 2800
CADORE 5500 5000 4500 6500 6000 5500
CORSICA 4000 3800 Nd 5000 4300 Nd
CORSO LODI – SAN LUIGI – FONDAZIONE PRADA 4150 3750 3250 4600 4200 3900
CORVETTO – GRIGIONI – BRENTA 3200 2800 2450 4000 Nd Nd
CORVETTO – ROGOREDO – SANTA GIULIA 3500 2600 2000 3700 2800 2400
CREMA – PORTA ROMANA 6700 5600 5000 Nd Nd Nd
FORLANINI 3200 3000 2700 3900 3500 2900
MOLISE 3200 2800 2500 4000 3500 3000
MONTENERO 6333 5936 5336 7166 6700 6300
PONTE LAMBRO 1800 1600 1300 2100 1800 1600
TITO LIVIO UMBRIA – PIAZZALE LIBIA – PIAZZALE CUOCO 5500 4400 3000 7000 4800 3600
UMBRIA – MARTINI 5000 4500 4200 5700 5500 4800
Navigli-Famagosta
BARONA – SANTA RITA – FAMAGOSTA 3200 2850 2300 4750 3750 2750
BOCCONI 6000 5500 4700 Nd Nd Nd
LODOVICO IL MORO 3400 3000 2200 4500 3600 3000
MISSAGLIA – GRATOSOGLIO 2800 2300 1750 3150 2900 Nd
NAVIGLI 3600 3200 2800 5000 4500 3600
NAVIGLI – DARSENA – ZONA PEDONALE 5800 5100 4500 6200 5600 4700
QUARTIERE CERMENATE 3500 3000 2500 4000 3500 3000
QUARTIERE TORRETTA 3200 2700 2400 4000 3500 3000
RIPAMONTI – VAL DI SOLE 4000 3500 3300 6000 5500 4500
RIPAMONTI – SPADOLINI 4000 3500 3300 5500 5000 4500
ROMOLO – RIPA DI PORTA TICINESE 4330 3730 3030 5030 4430 3830
TIBALDI – CERMENATE 4150 3600 3250 4750 4350 4000
TIBALDI – SAN GOTTARDO 5500 5000 4500 6500 5750 5250
VOLVINIO 4000 3500 3300 6000 5500 4500
Prezzi in € al mq
Nd= Non disponibile
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa