Mutui a tasso variabile con CAP e mercato immobiliare: il focus su Milano

Con l’inflazione che a ottobre ha sfiorato il 12% e l’aumento dei tassi indetto dalla Bce ricaduto in fretta sul costo dei finanziamenti, il credito bancario collegato alla domanda immobiliare risente di un importante ridimensionamento rispetto agli anni d’oro dei mutui.

Il tasso fisso è ormai su valori sopra il 3% e il tasso variabile è tornato ad essere rischioso, in quanto agganciato a un Euribor positivo.

Ecco che di fronte alla necessità di passare attraverso un finanziamento per l’acquisto della casa, ci si chiede quale sia la scelta migliore per affrontare la spesa. Delle valide alternative alle formule classiche sono i mutui a tasso variabile con Cap, di base più costosi ma decisamente più sicuri rispetto a un tradizionale variabile: per conoscerne costi e caratteristiche basta consultare MutuiOnline.it, che quotidianamente fornisce aggiornamenti sui tassi e le migliori offerte sul mercato.

Vantaggi e criticità del tasso variabile con Cap

Un tasso variabile con Cap è una forma di tasso variabile con un tetto massimo predefinito. Questo vuol dire che le fluttuazioni del mercato finanziario non potranno mai alzarne il valore oltre il limite stabilito al momento della sottoscrizione, ma si potrà trarre vantaggio da eventuali fluttuazioni al ribasso dei tassi di interesse.

La contropartita della sicurezza di un tasso che non salirà mai oltre un certo limite è il pagamento di uno spread più alto rispetto a quello praticato dalle banche su un mutuo tradizionale, utile all’istituto di credito per controbilanciare il rischio corso in caso di aumenti consistenti che superino il tetto massimo stabilito.

Quando scegliere la formula con Cap

Si potrà valutare un tasso variabile con Cap quando gli indici di riferimento (Euribor e tasso BCE) si mantengono favorevoli ma si prevede un netto rialzo, esattamente come è accaduto la scorsa estate. In questo caso si dovrà considerare anche l’istituto di credito, che fino a poco tempo fa si riservava di imporre la clausola floor, un limite minimo sotto il quale la rata non poteva scendere a garanzia di una soglia minima di guadagno. Una recente sentenza della Corte d’Appello di Milano (n. 2836 del 6 settembre 2022) ha dichiarato questa clausola vessatoria, imponendo il rimborso di tutti i consumatori che in passato hanno sottoscritto un mutuo variabile con floor.

L’andamento del mercato immobiliare: Milano in flessione

L’alto costo dei mutui è una delle cause più importanti della forte battuta di arresto subìta dal mercato immobiliare, in particolare quello milanese, che ha fatto rilevare nel terzo trimestre 2022 un totale di 5.815 transazioni, -5,1% rispetto al 2021 e peggior risultato tra i grandi centri italiani: per questi la media delle vendite è in calo solo dell’1,7% (dati Agenzia delle Entrate).

Il dato di Milano è rilevante se si considera che il primo trimestre 2022 dell’anno le compravendite avevano segnato un incremento del +36%, crollato poi nel secondo trimestre a +3,8%, quando la media italiana aveva fatto registrare un aumento dell’8,6%.

Rimane comunque positivo il dato relativo ai primi 9 mesi dell’anno che fanno registrare un totale di 21.410 transazioni immobiliari rispetto allo stesso periodo del 2021 (+10,4%).

Al calo delle compravendite segue quello dei prezzi, che secondo un’analisi di Nomisma cresce nel secondo semestre del 2022 solo poco sopra lo zero.

Il motivo dell’assestamento del mercato meneghino è dovuto alla crescita eccezionale di inizio anno, con prezzi che hanno raggiunto i livelli massimi di sempre. L’aumento del costo dei mutui e le quotazioni troppo alte delle case hanno in pochi mesi sgonfiato il fenomeno immobiliare della capitale economica d’Italia. I nuovi acquirenti nella maggior parte dei casi non hanno capacità di spesa per acquistare in città e tendono a muoversi verso l’hinterland o verso centri più distanti, anche in cerca di spazi più ampi e verdi.