da Unioncasa Milano riceviamo e pubblichiamo
Un Interpello recentemente proposto da Adusbef al MIT, permette di chiarire molte situazioni in relazione ai diritti doveri delle Organizzazioni di Proprietari e Inquilini maggiormente rappresentative e degli Amministratori Comunali responsabili del Settore Casa.
“Con questo documento si mette fine a una serie di perplessità e di interpretazioni soggettive e a volte discriminatorie che hanno creato non poche difficoltà a proprietari e inquilini incolpevoli, rei solo di voler sottoscrivere un accordo con la propria Organizzazione di categoria maggiormente rappresentativa, ma in alcuni casi veicolati presso altre organizzazioni con i più disparati quanto infondati pretesti, giungendo anche ad essere condizionati da comunicazioni aventi carattere diffamatorio come ben specificato da un’Ordinanza del Tribunale di Milano”.
Ad affermarlo è Flavio Sanvito Presidente di Unioncasa che accoglie con soddisfazione il parere ministeriale. “Ora auspichiamo che ognuno faccia la sua parte, nel rispetto dei singoli ruoli che la norma di settore attribuisce, non confondendo la collaborazione con l’imposizione ma con l’obiettivo di offrire soluzioni e di diffonderle per agevolare il mercato e quindi gli operatori immobiliari, i proprietari e gli inquilini”.
In questi ultimi anni infatti erano stati posti interpelli su più tematiche, giuridiche e fiscali su cui era intervenuta anche l’Agenzia delle Entrate in tema di sgravi contributivi relativamente alla necessità di Attestazione e in caso di Accordi separati comunque ritenuti validi se sottoscritti da organizzazioni maggiormente rappresentative.
Ora questo Interpello con soluzione interpretativa proposta da Adusbef, una delle principali Associazioni a tutela dei consumatori, e pienamente confermato dal Ministero di competenza (MIT)chiarisce molti aspetti legati alla L.431/98 e al Decreto Interministeriale 16/01/2017 in tema di locazioni abitative.
I quesiti di seguito dettagliati hanno preso in considerazione le competenze ed i poteri dei Comuni che in alcuni casi hanno ritenuto di poter condizionare gli Accordi locali, destinando agevolazioni fiscali in esclusiva, non promuovendoli pariteticamente e addirittura esprimendo giudizi e riconoscimenti non di loro spettanza. Ciò si è manifestato soprattutto nei casi dove sono stati stipulati più accordi separati, nella stessa città. Gli accordi separati sono infatti negli ultimi anni sempre più diffusi ma spesso è stata data un’interpretazione soggettiva da parte di alcuni amministratori Comunali.
Altro punto chiarito è stato quello relativo alla facoltà di convocazione dei Comuni e, in assenza, alla conseguente autoconvocazione delle parti sociali.
Un punto di rilievo è quello che indica il paritetico comportamento che i comuni devono tenere in caso di Accordi separati, sia in relazione alla pubblicità da fornire che alle agevolazioni fiscali da riservare senza distinguo o preferenze.
Inoltre occorre evidenziare come venga espressamente negata la possibilità di stabilire canoni forfetari che quindi non prendano in considerazione la tipologia di immobile locato, le dimensioni e gli elementi che dovrebbero portare a determinare un canone minimo e uno massimo.
Vediamo nello specifico l’interpello e le soluzioni interpretative proposte e confermate dal Ministero:
1.Quesito Si chiede se un Amministratore locale, in presenza di accordo validamente costituito a seguito di convocazione comunale ed in vigore, sottoscritto da organizzazioni maggiormente rappresentative e regolarmente convocate, possa assumere l’iniziativa di convocare nuovamente le parti sociali non firmatarie con il fine di proporre la stipula di un nuovo accordo, seppure simile a quello vigente, ma favorendolo con agevolazioni locali in esclusiva e dando patenti di non validità all’accordo esistente al fine di condizionare gli utenti a rivolgersi verso alcune organizzazioni piuttosto che altre? Soluzione interpretativa proposta
Dalla lettura dell’ Art. 7 comma 3 DM 16/1/2017 “Successivamente alla sottoscrizione, gli accordi territoriali e integrativi sono depositati, a cura di una delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell’area territoriale interessata e presso la regione di riferimento. I comuni danno la massima pubblicità all’accordo” si evince che il comune non ha alcun ruolo nella stipula dei contratti avendo solo la possibilità di convocare le parti dopo la scadenza dell’accordo in vigore, e di darne pubblicità. Conferma ampiamente tale tesi anche l’ordinanza del Tribunale di Udine del 7 aprile 2022 che è particolarmente chiara in materia: “Il primo tema che viene affrontato dal provvedimento concerne il ruolo che compete ai Comuni relativamente all’attività diretta alla formazione degli accordi locali. Al proposito il Tribunale di Udine precisa che – come si ricava dalla l. n. 431/1998 e dal d.m. 16 gennaio 2017 – al Comune compete esclusivamente il compito di promuovere la trattativa diretta alla formazione – ad opera delle associazioni maggiormente rappresentative dei locatori e dei conduttori in sede locale – dell’accordo territoriale: il Comune ha dunque “una mera funzione propulsiva il cui scopo è di promuovere l’eventuale conclusione dei suddetti Accordi, attraverso l’indizione di riunioni a cui sono invitate le Associazioni maggiormente rappresentative, situate sul territorio. Il Comune non partecipa alla trattativa né all’accordo, che è oggetto di intervento e di partecipazione solamente da parte delle organizzazioni esponenziali anzidette: esso si limita a dare avvio al procedimento che vedrà poi la partecipazione esclusivamente delle organizzazioni predette.
Chiarito ciò, il provvedimento in commento osserva che una volta che il Comune abbia svolto il compito di convocazione delle associazioni non vi sarà più spazio per ulteriori sue iniziative: né il Comune potrà attivarsi nuovamente per lo svolgimento di attività che sia già stata compiuta ed esaurita. Ne deriva che il Comune non potrà procedere – come richiedeva, nel giudizio definito dal provvedimento che si annota, l’organizzazione che aveva promosso il procedimento – ad una nuova convocazione delle organizzazioni per la periodica revisione dell’accordo territoriale già raggiunto. Ne consegue che per quanto sopra affermato il comune ha facoltà di convocare le parti sociali solo in caso di assenza di un accordo locale in vigore, non potendo arbitrariamente decidere di valutare accordi, giudicarli, selezionarli e decidere a quali assegnare vantaggi fiscali e benefit locali, penalizzandone altri e parimenti decidere a quali dare pubblicità e quali oscurare.
2. Quesito In presenza di 2 o più accordi separati tutti validamente raggiunti nel rispetto della normativa vigente un Dirigente del Settore Casa di un Comune può arbitrariamente decidere di emanare una determina dirigenziale che offra vantaggi economici a proprietari ed inquilini di un solo accordo, indicando specificatamente che da tali benefici sono escluse le organizzazioni firmatarie degli altri accordi definendo tale accordo come l’unico riconosciuto dal comune?
Soluzione interpretativa proposta
I comuni devono limitarsi solo alla promozione e quindi alla convocazione delle parti sociali solo in occasione alla scadenza degli accordi territoriali, oppure in loro assenza, senza entrare nel merito delle trattative che devono essere prerogativa delle parti sociali le quali devono autonomamente concordarli in assenza di condizionamenti esterni.
Il richiamato art. 7 comma 3 l. 431/98 indica chiaramente che il Comune deve intervenire successivamente al deposito degli accordi per darne la massima pubblicità, astenendosi da giudizi di merito o ponendo veti ingiustificati. In caso di più accordi separati il Comune dovrà quindi fornire indicazioni eque ed imparziali nei confronti di ogni accordo, evitando favoritismi di ogni genere, ed astenendosi dal condizionare le scelte degli utenti (proprietari ed inquilini) con agevolazioni fiscali o bonus che potrebbero condizionarne la scelta dell’una o dell’altra Organizzazione firmataria.
Anche la Nota MIT del 6 febbraio 2018 chiarisce inequivocabilmente come per l’ottenimento delle agevolazioni fiscali sia nazionali che locali, la condizione essenziale è solo quella di portare a conoscenza del Comune e dell’Agenzia delle Entrate che “le parti hanno provveduto a far attestare la conformità dei contratti dalle Organizzazioni di categoria, ponendo quindi come unico vincolo al riconoscimento di tali agevolazioni l’attestazione di conformità dei canoni concordati sottoscritti sulla base degli accordi territoriali stabiliti dalle organizzazioni ai sensi del DM 16/01/2017, e non contemplando alcun intervento discriminatorio del Comune, non contemplato da alcuna norma”.
3. Quesito Un accordo può prevedere che le parti possano stipulare un contratto a canone concordato scegliendo in alternativa: A) tra quanto indicato dalla normativa vigente che prevede per la determinazione del canone effettivo valori minimi e massimi, sub-fasce all’interno di ogni singola zona e criteri ed elementi differenzianti B) canoni forfetari per zona che prescindono dalle sub-fasce e dalle caratteristiche dei locali posti in locazione?
Soluzione interpretativa proposta
La risposta risulta essere assolutamente negativa. L’Art. 1 comma 3 del DM 16/1/2017 recita: “Per ogni area individuata ai sensi del comma 2 o per eventuali aggregazioni di microzone, gli accordi territoriali prevedono un valore minimo ed un valore massimo del canone che costituiscono, rispettivamente, il limite minimo e massimo di una o più fasce di oscillazione.
Nella definizione del canone effettivo, collocato tra il valore minimo ed il valore massimo delle fasce di oscillazione, le parti contrattuali, assistite – a loro richiesta – dalle rispettive organizzazioni, tengono conto anche dei seguenti elementi:
a) tipologia dell’alloggio;
b) stato manutentivo dell’alloggio e dell’intero stabile;
c) pertinenze dell’alloggio (posto auto, box, cantina, ecc.);
d) presenza di spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti sportivi interni, ecc.);
e) dotazione di servizi tecnici (ascensore, tipologia del riscaldamento, prestazione energetica, condizionamento d’aria, ecc.);
f) eventuale dotazione di mobilio.
La risposta del Ministero delle infrastrutture e Trasporti R.U 18487 del 11 aprile 2023 competente in materia di locazioni conferma in toto l’interpello: “Con riferimento alla nota in data 6 marzo 2024, con la quale codesta Associazione ha formulato alcuni quesiti al fine di poter fornire circostanziate risposte ai numerosi utenti, si rappresenta che le soluzioni interpretative proposte risultano coerenti con quanto stabilito dalla normativa vigente in materia”.
