Abitare Co.: ritorna la fiducia delle famiglie milanesi per il mattone, ma le previsioni per il 2020 hanno subito una revisione al ribasso a causa dei due mesi di lockdown.

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Come tanti settori, anche quello immobiliare residenziale milanese che negli ultimi anni ha registrato performance molto positive, si è trovato a dover fronteggiare le ricadute del lockdown, con il blocco delle attività in mesi come marzo e aprile storicamente molto vivaci per il mercato. Per capire come il Covid-19 impatterà sulla città meneghina, Abitare Co. – società di intermediazione immobiliare focalizzata sulle nuove residenze – ha rivisto le stime effettuate per il 2020 facendo un confronto fra i dati del mercato in relazione alla Fase1 e alla Fase2 a cui la città si è dovuta adattare. Prima del lockdown, le previsioni sul 2020 erano molto positive, con un ulteriore incremento del +6,9% delle compravendite di abitazioni (27.800 transazioni in totale fra nuovo e usato) e con un fatturato totale di ben €8,8 miliardi (+10% su 2019). Buone performance anche per le nuove costruzioni che avrebbero visto crescere le vendite del +3,5% sul 2019 (6.000 transazioni), rappresentando il 21% dell’offerta totale presente sul mercato, e aumentare i prezzi medi del +2,5% (€ 5.740 al mq.).

 

Qual è adesso la situazione dopo la fase 2? “Con la ripartenza delle attività le famiglie hanno recuperato un po’ di fiducia e sono tornate a sondare il mercato -afferma Giuseppe Crupi, CEO di Abitare Co- La domanda a Milano è ripartita e gli indicatori generati dalla nostra attività di consulenza sono sostanzialmente tornati in linea con l’identico periodo dell’anno scorso. Ovviamente le previsioni positive che avevamo formulato a gennaio, quando non era ancora scoppiata la pandemia, sono state riviste al ribasso anche a causa dei due mesi di inattività. È facile immaginare che le compravendite subiranno un calo almeno del 20% rispetto all’anno passato, mentre i prezzi non dovrebbero subire delle contrazioni sul fronte delle nuove costruzioni.”

 

I primi segnali del calo milanese, infatti, arrivano dall’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate che ha registrato nel I trim. del 2020 una riduzione del –19,3% delle compravendite totali di abitazioni nuove e usate rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Per il Centro Studi di Abitare Co., il 2020 a Milano potrebbe chiudersi con 21mila transazioni complessive (-19% sul 2019) e un valore del fatturato totale che non supererà i 6,8 miliardi di euro (-15% su 2019), risultati al di sotto delle attese valutate a gennaio in fase pre Covid-19. Situazione analoga solo per il segmento delle nuove costruzioni residenziali. Le stime indicano una diminuzione delle vendite del -15% sul 2019 (4.950 transazioni) e il calo dell’offerta che si ridimensionerà sensibilmente dal 20% al 15% rispetto al totale oggi presente sul mercato.

 

Indicazioni positive per le nuove residenze giungono dal fronte dei prezzi di vendita che confermano una loro sostanziale stabilità rispetto al 2019. Può invece concretizzarsi nei mesi futuri l’eventualità che ci siano sul mercato dell’usato famiglie che per necessità economiche debbano accelerare la vendita del loro immobile, rivedendo al ribasso il valore dello stesso.

Sono previsti in aumento i tempi di vendita, che passano dai 70 giorni definiti a gennaio ai 90 giorni dopo la fase 2.

 

Quali sono i prezzi delle abitazioni nuove e come sta cambiando la richiesta? Il prezzo medio è di € 5.740 a mq ma varia sensibilmente dalle zone: in quelle centrali va da €8.900 a €11.400 a mq, con punte che raggiungono gli €16.000; nelle aree semicentrali va da €4.800 a €6.250 e in quelle periferiche da €3.400 a €4.000.

 

“Oggi a Milano chi sta cercando casa con un budget medio-alto è disposto a valutare anche zone più periferiche della città per acquistare, grazie ai prezzi più contenuti, appartamenti di standing elevato ma di dimensioni maggiori – prosegue Giuseppe Crupi – Una scelta maturata proprio durante il periodo forzato della quarantena che ha di fatto spinto i potenziali acquirenti a cercare spazi più ampi sia interni che esterni. Con molta probabilità lo smart working continuerà anche nei prossimi mesi e la casa non sarà più solo il luogo dove rifugiarsi con la propria famiglia, ma anche quello dove si svolgerà parte della propria attività lavorativa. La posizione centrale diventa così per alcuni meno importante poiché non si sarà più costretti a fare lunghi spostamenti e ad affrontare il traffico urbano quotidianamente, lavorando da casa propria.”

 

Un cambiamento di richiesta che sta spingendo anche alla rivisitazione degli spazi interni.

Analizzando gli impatti del lockdown sull’offerta del nuovo già in essere oggi a Milano, si sta registrando un incremento di attività a livello tecnico progettuale per apportare delle modifiche in corso d’opera sugli immobili da mettere in vendita. Nel concreto ci sono iniziative che presentavano una quota anche importante di appartamenti di taglio piccolo o altri che non comprendevano la presenza di un balcone – prosegue Giuseppe Crupi – In questi casi sono state apportate delle modifiche che prevedono l’accorpamento di due unità per crearne una sola dotata di balcone. In altri casi ci sono state delle rimodulazioni degli appartamenti per favorire la presenza di spazi dedicati principalmente allo smartworking. Anche i roof top vengono riprogettati per poter essere sfruttati al massimo come luoghi dove rilassarsi o divertirsi senza essere costretti a uscire di casa. In altri casi si stanno modificando le piante degli appartamenti cercando di ampliare il più possibile gli spazi esistenti sulle indicazioni dei neo acquirenti, come ad esempio il soggiorno meno grande per favorire il balcone più largo e la cucina più ampia.”

 

Abitare Co.: andamento del mercato immobiliare e previsioni 2020 Pre-Covid e Post-Covid, con un approfondimento sulle nuove residenze

 

  2019 Previsione 2020 Pre-Covid (gennaio 2020) Previsione 2020 Post-Covid (giugno 2020)
N. Transazioni totale (nuovo+usato) 26.000 (+6% su 2018) 27.800 (+6,9% su 2019) 21.000 (-19% su 2019)
Termini di valori – Fatturato 8 Miliardi (+15% su 2018) 8,8 Miliardi (+10% su 2019) 6,8 Miliardi (-15% su 2019)
N. Transazioni nuove costruzioni 5.800 (+14,5% su 2018) 6.000 (+3,5% su 2019) 4.950 (-15% su 2019)
Prezzo medio vendite nuove costruzioni € 5.600 € 5.740 (+2,5% su 2019) 5610 (+0,2% su 2019)
% Offerta nuove abitazioni sul totale 22,30% 20,0% 15,0%
Tempi di vendita (giorni) 83 70 90
Centro Studi Abitare Co.

 

Abitare Co.: Prezzi medi abitazioni nuove per area e previsioni 2020 Pre-Covid e Post-Covid

Prezzi medi di vendita minimi e massimi per abitazioni nuove                                                                                                      – Giugno 2020 –
  minimo massimo Top price Previsione 2020 Pre-Covid (gennaio 2020) Previsione 2020 Post-Covid (giugno 2020)
       
Centro 8.900 11.400 16.000 +3,5% +0,5%
Semicentro nord 5.300 6.800 10.500 +2,5% 0,0%
Semicentro sud 4.800 6.600 10.000 +2,3% +0,5%
Semicentro ovest 4.600 5.900 8.300 +2,6% 0,0%
Semicentro est 4.900 5.700 8.100 +2,7% +0,3%
Periferia nord 3.200 3.900 5.700 +2,5% +0,4%
Periferia sud 3.250 3.850 5.300 +2,0% +0,5%
Periferia ovest 3.800 4.500 5.500 +2,4% 0,0%
Periferia est 3.300 3.500 5.600 +2,1% 0,0%
Fonte: Centro Studi Abitare Co.  

 

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