Il mercato degli affitti brevi in Italia cresce, ma fatica a decollare sul fronte più strategico: la gestione professionale. Secondo le stime di AICAB (Associazione Italiana General Accommodation Business), le abitazioni potenzialmente disponibili per gli affitti brevi sono circa 640.000, ma solo 200.000 risultano effettivamente date in gestione. In altre parole, solo due case su tre restano fuori da modelli strutturati, spesso inutilizzate o gestite saltuariamente dai proprietari stessi.
Questo squilibrio racconta prima di tutto un cambiamento profondo nel settore. Se fino a pochi anni fa il settore era caratterizzato da scarsa regolamentazione e semplicità nella gestione, oggi le nuove strette normative, dal CIN obbligatorio, all’aumento della cedolare secca al 26% fino a sanzioni che possono toccare gli 8.000 euro hanno alzato vertiginosamente il costo dell’errore. In questo nuovo quadro, per il proprietario, la gestione amatoriale “come un tempo” è diventata un rischio troppo alto, spingendo molti a lasciare l’immobile fermo per paura di sanzioni o complicazioni burocratiche.
La paralisi del proprietario: quando l’improvvisazione diventa paura
È proprio l’impatto di queste nuove regole a esasperare le resistenze emotive dei proprietari. In un mercato così regolamentato e complesso, il timore di sbagliare si traduce in tre freni psicologici che bloccano l’immobile:
L’ansia da gestione e sanzioni. Con la burocrazia crescente, il proprietario percepisce l’affitto breve come un “secondo lavoro” ad alto rischio. La paura di incorrere in sanzioni per inadempimenti legislativi (come il CIN) spinge molti a lasciare la casa vuota piuttosto che rischiare.
Il timore della perdita di controllo. Affidare le chiavi a estranei genera il dubbio sul mantenimento del bene. Senza un sistema professionale che presidia pulizie e manutenzioni a ogni cambio, il proprietario teme che il deterioramento dell’immobile sia più veloce del guadagno.
Il paradosso della flessibilità. Sebbene l’affitto breve prometta libertà rispetto ai vincoli pluriennali (4+4), l’improvvisazione operativa rende questa flessibilità solamente teorica. Infatti, il proprietario resta “ostaggio” di imprevisti e richieste degli ospiti h24.
Nasce Alcaeus: metodo proprietario, procedure standard e controllo per superare l’improvvisazione
In questo contesto di incertezza e crescente difficoltà per i proprietari si inserisce Alcaeus, società italiana di property management. L’azienda, fondata da Gaia Troisi e Luigi Cucaro, due imprenditori di 27 anni con 10 anni di esperienza combinata nel settore,ha sviluppato un metodo proprietario di standardizzazione per rispondere a questo cambio di fase, eliminando l’approssimazione che oggi il mercato non tollera più e allo stesso tempo aumentando la prevedibilità dei risultati per i proprietari.
Con circa 300 strutture in tutta Italia e un network di oltre 50 property manager selezionati e formati internamente, il modello Alcaeus poggia su procedure operative condivise, formazione pratica sulle emergenze e una governance centralizzata che garantisce il controllo costante della qualità.
“Il vero lavoro negli affitti brevi non è pubblicare un annuncio, ma governare l’ecosistema di responsabilità e imprevisti che si attiva ogni giorno, spesso fuori orario. È in questa gestione che si decide la serenità del proprietario”, spiega Gaia Troisi, co-founder di Alcaeus. “Abbiamo costruito un metodo che separa nettamente la burocrazia dall’operatività, perché con le regole attuali l’improvvisazione non è più sostenibile. Se gestiti con standard professionali, gli affitti brevi restano la soluzione immobiliare più vantaggiosa e flessibile oggi disponibile, capace di generare rendite sicure”.
Più regole, più bisogno di modelli maturi
Con l’introduzione del CIN e l’inasprimento della fiscalità sulle seconde case, è chiaro come lo Stato stia progressivamente alzando il livello di conformità richiesto. Un processo che, secondo Alcaeus, può favorire una selezione naturale del mercato.
“Molti nel settore si lamentano della regolamentazione, noi la vediamo come un’opportunità”, continua Troisi. “Più lo Stato interviene, più si contrastano gli operatori che operano in nero o senza competenze. Chi lavora seriamente ne beneficia, il mercato diventa più sano e gli immobili tornano finalmente disponibili per produrre valore in totale sicurezza”.
Il vantaggio economico, infine, resta significativo: gli affitti brevi, quando gestiti con continuità e metodo, garantiscono in media rendimenti superiori del 20-30% rispetto alla locazione tradizionale grazie alla flessibilità dei prezzi, alla riduzione dei periodi di vuoto e alla possibilità di adeguare le tariffe in base a stagionalità ed eventi locali.
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