Il mercato immobiliare italiano torna a crescere. Nel 2024, infatti, si registrano 719.576 transazioni immobiliari. Si tratta di un dato leggermente migliore rispetto alle 709.591 registrate nel 2023. Pur essendo ancora lontani dai volumi registrati nei primi due anni post-pandemia, che hanno raggiunto il loro picco nel 2022 con oltre 784.000 transazioni, il mercato immobiliare nazionale si conferma in salute, nonostante una continua incertezza legata all’andamento dei tassi dei mutui degli ultimi due anni. Delle circa 720.000 transazioni totali, 151.465 sono state registrate in Lombardia. Nonostante il lievissimo calo rispetto al 2023 (-0,67%), la regione si conferma al primo posto per numero di compravendite, e il mercato con il più alto volume d’affari sul territorio nazionale, pari a 29 miliardi di euro.
Tra le province, Bergamo guida la crescita con un +5,7% di transazioni rispetto al 2023. In crescita anche Cremona (+4,6%), Pavia (+3,7%), Brescia (+1,8%), Como (+1,2%), Mantova (+1,2%) e Monza Brianza (+0,7%). In leggero calo, invece, Lecco (-0,6%), Sondrio (-0,7%), Milano (-1,6%), Varese (-2,0%) e Lodi (-2,7%).
Sono questi i dati elaborati dall’osservatorio di Wikicasa (https://www.wikicasa.it/), azienda proptech italiana specializzata nella raccolta, processamento e distribuzione di informazioni immobiliari online, che proprio nei giorni scorsi ha presentato questi dati esclusivi durante l’evento “Top Agency” che si è tenuto a Milano sul futuro del settore e dell’intermediazione immobiliare. Wikicasa ha analizzato il mercato immobiliare della Lombardia, evidenziando un quadro di crescita moderata e dinamiche differenziate tra le province.
In crescita i prezzi in tutte le grandi città della Lombardia
Nel 2024, il mercato immobiliare lombardo mostra una crescita generalizzata, sia sul fronte delle compravendite che delle locazioni, seppur con intensità variabili da città a città.
Per quanto riguarda i prezzi medi di vendita al metro quadro, le variazioni più significative si registrano a Brescia (2.188 €/mq, +14,13%), Monza (3.046 €/mq, +11,42%), Lodi (1.918 €/mq, +10,69%), Como (2.936 €/mq, +9,92%)e Bergamo (2.712 €/mq, +9,91%), seguite da Lecco (2.290 €/mq, +9,02%). Crescite più moderate si osservano invece a Mantova (1.579 €/mq, +5,97%), Pavia (2.340 €/mq, +6,16%), Sondrio (1.394 €/mq, +6,40%), Cremona (1.432 €/mq, +5,11%), Varese (1.766 €/mq, +2,31%). Milano resta la città con il valore più alto (5.483 €/mq), ma registra un incremento minimo, pari a +1,40%, segno di un mercato più maturo e prossimo alla saturazione.
Anche sul fronte dei canoni di locazione medi, l’andamento è in crescita in tutte le città lombarde. Gli incrementi più consistenti si registrano a Bergamo (12,56 €/mq, +13,23%), Mantova (9,59 €/mq, +9,75%), Brescia (11,61 €/mq, +7,87%), Pavia (10,97 €/mq, +7,94%) e Lodi (10,47 €/mq, +7,72%). Aumenti più contenuti si osservano a Cremona (8,44 €/mq, +5,70%), Varese (10,55 €/mq, +4,86%), Monza (13,47 €/mq, +4,71%), Lecco (10,56 €/mq, +4,47%), Como (14,73 €/mq, +3,59%) e Sondrio (8,65 €/mq, +2,20%). Anche in questo caso, Milano guida la classifica per valore assoluto (22,70 €/mq), ma con una variazione molto limitata (+1,27%).
Nel complesso, la Lombardia conferma una vivacità del mercato immobiliare sia in termini di acquisti che di locazioni, con un ruolo sempre più rilevante dei centri urbani secondari, come per esempio Monza, Lodi, Bergamo e Brescia, che beneficiano della crescita dell’area metropolitana milanese.
Il mercato dell’intermediazione immobiliare in Lombardia
L’aumento del valore medio di compravendita, che ha superato i 194.000€, ha portato a una crescita del volume d’affari del mercato immobiliare regionale del 2,8% rispetto all’anno precedente. Gli oltre 29 miliardi di valore generato dal Real Estate della Lombardia corrispondono al 25% del totale nazionale, testimoniando come ancora una volta la regione sia il motore economico d’Italia.
Il mercato dell’intermediazione immobiliare in Italia si presenta come un panorama estremamente eterogeneo, in cui convivono realtà profondamente diverse tra loro: dai grandi player del settore corporate alle reti in franchising, dalle piattaforme digitali agli operatori con una forte presenza territoriale, fino alle agenzie specializzate nel segmento dell’immobiliare di lusso. Complessivamente, il comparto conta oltre 7.000 agenzie attive, con un fatturato stimato che si aggira intorno ai 960 milioni di euro.
Il mercato immobiliare di Milano: bolla o evoluzione fisiologica?
Nel panorama immobiliare italiano, Milano continua a distinguersi per dinamiche peculiari che la rendono un caso a sé. Da anni, i valori al metro quadro nel capoluogo lombardo superano stabilmente la soglia dei 5.000 euro, alimentando un ampio dibattito tra chi intravede il rischio di una bolla speculativa e chi, invece, interpreta l’andamento dei prezzi come il risultato di una crescita fisiologica.
La verità, come spesso accade, si colloca nel mezzo. Milano resta una delle città meno accessibili in Italia per l’acquisto di un’abitazione: una coppia con reddito medio ha oggi accesso a meno del 30% dello stock immobiliare disponibile. L’unica grande città italiana in cui il livello di accessibilità risulta ancora più basso è Firenze, dove però la dinamica è legata alla particolare natura del patrimonio immobiliare: un tessuto urbano ricco di immobili storici e di pregio, spesso destinati a investitori internazionali e al mercato del lusso.
Nel caso di Milano, invece, la crescita dei valori si inserisce in un contesto urbano che offre opportunità lavorative, formative e culturali uniche nel panorama nazionale.
“Milano si è consolidata negli ultimi anni come una vera capitale europea, capace di competere sul piano dell’attrattività urbana, dell’innovazione e delle opportunità professionali” – commenta Pietro Pellizzari, CEO di Wikicasa. “Nonostante il costante aumento dei prezzi, il valore al metro quadro resta ancora relativamente accessibile se paragonato a quello di altre grandi città come Londra, Amsterdam, Monaco o Parigi. Questo rappresenta un forte elemento di appeal per investitori e acquirenti, soprattutto internazionali, che vedono in Milano un mercato solido e in evoluzione”.
Un segnale concreto di questo interesse arriva dagli acquirenti stranieri, che oggi rappresentano circa il 15% delle transazioni nel mercato milanese. Si tratta prevalentemente di investitori europei ed extraeuropei alla ricerca di un asset stabile in un contesto dinamico, ben connesso e ricco di servizi.
Parallelamente, circa il 30% delle compravendite riguarda immobili acquistati con finalità d’investimento e/o come seconda casa. Milano si conferma così non solo come polo di domanda residenziale primaria, ma anche come hub immobiliare in grado di attrarre capitali diversificati e orientati alla valorizzazione patrimoniale.
La composizione della domanda e le preferenze abitative
Accanto a una città sempre più internazionale e in costante trasformazione, anche il profilo della domanda immobiliare con finalità abitativa sta cambiando in modo significativo. Milano rappresenta oggi una delle poche grandi città italiane a registrare una crescita della popolazione nella fascia d’età tra i 20 e i 35 anni, grazie alla presenza di poli universitari attrattivi e a un mercato del lavoro che resta il più dinamico e sviluppato del Paese.
Questa domanda più giovane e diversa rispetto al passato esprime esigenze abitative nuove, con una crescente attenzione per immobili recenti, efficienti e coerenti con stili di vita più flessibili. I nuclei familiari, oggi più piccoli e frammentati, richiedono soluzioni completamente differenti rispetto a quelle tradizionali, con spazi ottimizzati e dotazioni moderne.
Tuttavia, nonostante Milano sia tra le città italiane più avanti nei processi di riqualificazione urbana e rigenerazione dello stock edilizio, solo il 10% dell’offerta disponibile è rappresentato da immobili di nuova costruzione. Questo squilibrio tra domanda e offerta ha spinto una fetta crescente della popolazione – soprattutto giovane – verso il mercato degli affitti, anche a causa di una capacità di spesa limitata dai prezzi in costante aumento e dal contesto di tassi elevati registrato negli ultimi anni.
Nel 2024, la propensione all’affitto ha superato il 60% del totale, un dato significativo che potrebbe però ridimensionarsi nei prossimi mesi in risposta ai primi segnali di inversione sui tassi.
“I nuclei familiari, già molto più frammentati rispetto al passato, tenderanno a diventare sempre più piccoli. Di conseguenza, le esigenze nella ricerca della casa sono in continua evoluzione. Single o giovani coppie cercano spazi più piccoli, con delle priorità come la presenza di spazi esterni vivibili o l’efficienza energetica dell’immobile, che con il tempo sono passati da caratteristiche accessorie a veri e propri must-have nel processo di scelta della casa” – sottolinea Pellizzari “L’assenza di un’offerta adeguata a queste esigenze, unita a uno stile di vita sempre più dinamico, ha visto quindi un aumento della domanda sul lato delle locazioni in quanto soluzione più flessibile sul mercato”.
Le sfide per il futuro del mercato milanese
Guardando al futuro, il mercato immobiliare di Milano si trova ad affrontare una serie di sfide notevoli per mantenere attrattività e inclusività in un contesto urbano sempre più internazionale.
La prima riguarda la necessità di una riqualificazione profonda dello stock immobiliare, per adeguarlo alle esigenze abitative delle nuove generazioni. In questo senso, è essenziale che vengano rimossi gli ostacoli normativi e burocratici che rallentano o bloccano l’avvio dei cantieri, come emerso anche dal recente dibattito sul cosiddetto Decreto Salva Milano. Solo attraverso un’accelerazione concreta dei progetti di rigenerazione sarà possibile rispondere a una domanda sempre più esigente e moderna.
La seconda sfida è di tipo sociale ed economico: è fondamentale sostenere i giovani, sia nell’accesso alla locazione che nell’acquisto della prima casa. Accanto all’ampliamento dell’offerta di soluzioni abitative moderne e flessibili, servono strumenti che alleggeriscano il peso economico sulle nuove generazioni. In questa direzione si inserisce il crescente ricorso al contratto di locazione a canone concordato, che – grazie all’innalzamento dei massimali – è diventato più vantaggioso sia per i proprietari sia per gli inquilini. Le registrazioni di questa formula contrattuale a Milano sono aumentate del +105% tra il 2019 e il 2024. Tuttavia, rappresentano ancora solo il 7,51% dei contratti totali: c’è quindi ampio margine per incentivare ulteriormente questo strumento.
Infine, la grande questione del futuro urbano si gioca sulla provincia. Milano, sempre più orientata verso un modello metropolitano internazionale, non può prescindere dal coinvolgimento del territorio circostante. Le compravendite immobiliari negli ultimi anni stanno crescendo più in provincia che nella città, segno che molte famiglie e giovani stanno cercando soluzioni alternative fuori dal perimetro urbano. Tuttavia, affinché questa tendenza si trasformi in un’opportunità stabile, è necessario investire in una provincia pienamente interconnessa: infrastrutture, trasporti, servizi, qualità dell’abitare devono essere allineati con le aspettative delle nuove generazioni.
“La sfida oggi non è soltanto costruire di più, ma costruire meglio e ovunque. Serve una visione metropolitana, dove anche la provincia diventi protagonista e non solo una scelta obbligata per chi non può permettersi la città” – conclude Pellizzari. “Guardiamo a realtà come Londra, dove la rigenerazione urbana ha coinvolto l’intera area metropolitana: è questo il modello da seguire per garantire un mercato più accessibile, efficiente e sostenibile anche per Milano e i suoi dintorni”.
Per conoscere meglio Wikicasa: www.wikicasa.it/
