Immobiliare, Nomisma, salgono barriere all’accesso alla proprietà

Nel 2025 il mercato residenziale italiano ha confermato solidità dinamismo con transazioni in crescita secondo il preconsuntivo Nomisma.

Anche sul fronte del credito si registra un deciso rimbalzo, con un incremento del +30,8% dell’importo dei nuovi mutui erogati. Nonostante la ripresa, però, la quota di famiglie che accede al mutuo rimane inferiore ai picchi del periodo post-pandemico, a conferma di una persistente selettività dell’erogazione del credito o supporto degli acquisti immobiliari.

In questo scenario, mentre il settore accelera, per un numero crescente di nuclei familiari l’accesso alla casa si fa pi complesso. Solo il 35,8% delle famiglie considera oggi il proprio reddito adeguato a coprire le spese essenziali, mentre cresce la quota di chi lo giudica appena sufficiente o inadeguato (18,5%). Il risultato che ne deriva è un divario sempre pi marcato tra la vitalitࠤel mercato immobiliare e la reale capacità economica delle famiglie italiane che rende l’acquisto di un’abitazione un obiettivo sempre pi difficile da raggiungere, anche a causa degli elevati costi di acquisto in molte realtà urbane.

A fotografare lo stato dell’arte è il 18 Rapporto sull’Abitare 2025, realizzato da Nomisma nell’ambito dell’Indagine annuale sulle famiglie italiane, che analizza l’evoluzione del mercato residenziale e i cambiamenti in atto nei comportamenti e nei bisogni abitativi.

Sul fronte del mercato, il preconsuntivo Nomisma per l’anno 2025 stima un numero di compravendite pari a circa 770 mila transazioni, nettamente superiore ai volumi pre-pandemia. Le previsioni indicano una sostanziale stabilità nel triennio 2026-2028, con volumi che resteranno elevati seppur con ritmi di crescita pi contenuti rispetto a quelli dell’anno da poco concluso, anche per il progressivo venir meno della spinta esercitata dal mercato creditizio.

Al contempo, forte il rimbalzo delle erogazioni di nuovi mutui nel 2025, dopo il brusco calo registrato nel 2023. Nonostante la dinamica positiva, però la quota di famiglie che accede al mutuo rimane inferiore ai livelli massimi registrati nel periodo post-pandemico, a conferma di una persistente selettivitità dell’accesso al credito.

Se da un lato il mercato immobiliare evidenzia segnali di resilienza, dall’altro l’Indagine di Nomisma sulle famiglie italiane relativamente all’anno 2025 restituisce un clima di diffusa incertezza riguardo la situazione economica. Al riguardo, il 76% delle famiglie ritiene probabile l’emergere di gravi criticità per l’economia nazionale nel corso del 2026 e quasi una su due (il 47% del totale, per la precisione) teme ripercussioni dirette sulla propria situazione personale. Un livello di preoccupazione che riflette un senso di vulnerabilit࠳empre pi diffuso.

Al contempo si accentua la fragilità finanziaria: oltre 1/4 delle famiglie dichiara di non riuscire a risparmiare, mentre circa 1/3 segnala un’ulteriore contrazione della propria capacità di accumulo rispetto all’anno precedente. Le difficoltà colpiscono in modo particolare i nuclei pi esposti alle pressioni di spesa, come le famiglie numerose, i single di mezza età, gli anziani soli ampliando le disuguaglianze e rendendo pi instabile l’equilibrio economico di ampie fasce della popolazione.

Le evidenze raccolte nel Rapporto sull’Abitare 2025 fotografano un mercato residenziale che mantiene livelli di attività elevati, ma al tempo stesso evidenziano un crescente scollamento tra le dinamiche del mercato e le condizioni economiche di una parte sempre pi ampia di famiglie. La casa continua a rappresentare non solo una esigenza prioritaria, ma anche un pilastro della sicurezza economica e patrimoniale degli italiani. L’accessibilità all’abitare, però si sta riducendo, soprattutto per i nuclei pi giovani e per quelli caratterizzati da elementi di fragilità dichiara Chiara Pelizzoni, Senior Project Manager dell’Osservatorio Immobiliare di Nomisma.

Le tensioni economiche che coinvolgono ampie fasce di popolazione si riflettono con particolare intensità sul mercato della locazione, che nel 2025 registra un significativo rafforzamento della domanda. Per la maggioranza delle famiglie in affitto (53,6%), la locazione non rappresenta una scelta strategica, ma una necessità dettata dall’insufficienza delle risorse per accedere alla proprietà.

In un solo anno, la quota di famiglie che ha fatto ricorso all’affitto per periodi superiori ai sei mesi è salita dal 3,3% al 5,5%, con una maggiore incidenza tra i nuclei pi giovani, gli imprenditori e i liberi professionisti.

Parallelamente, cresce la percezione della casa di proprietà come opzione economicamente meno conveniente nel suo complesso, mentre si riduce ulteriormente la componente di chi considera l’affitto una soluzione temporanea in attesa dell’acquisto.

A incidere sulle tensioni del mercato contribuiscono anche i cambiamenti demografici: invecchiamento della popolazione, crescita delle famiglie unipersonali e diminuzione dei nuclei con figli, spingono la domanda verso abitazioni pi piccole, affitti e soluzioni innovative come student housing, senior housing e co-living. Tuttavia, nel nostro Paese l’offerta resta ancora limitata e fatica ad adeguarsi, frenata dalla scarsa produzione di nuove abitazioni e dai vincoli normativi che rallentano la riqualificazione del patrimonio esistente.

Il tema dell’offerta di soluzioni abitative in grado di rispondere in modo adeguato alle esigenze degli italiani è oggi centrale: la crescita costante della domanda si scontra con un’offerta insufficiente e poco diversificata, generando tensioni al rialzo sui prezzi e nuove forme di vulnerabilità abitativa. In questo scenario il Piano Casa rappresenta un elemento cruciale per orientare le risorse verso un rafforzamento strutturale dell’offerta, in particolare di alloggi accessibili e in locazione, capaci di rispondere ai bisogni delle nuove generazioni e di accompagnare i profondi cambiamenti demografici e sociali in atto. In attesa del nuovo Piano Casa, risultano tuttavia necessarie misure urgenti per far fronte a una situazione che sta assumendo i tratti di una vera e propria emergenza nazionale, conclude Pelizzoni.