Il condominio nasce quando un edificio o un complesso di edifici presenta almeno due unità immobiliari di proprietà esclusiva (appartamenti, uffici, negozi) e parti comuni indivisibili come scale, tetto, cortili, giardini.
La costituzione è automatica con la prima vendita di una porzione da parte dell’unico proprietario, senza la necessità di un atto formale.
La nomina di un amministratore di condominio è obbligatoria quando i proprietari sono più di otto. Nei condomini più piccoli non è prevista come obbligo di legge, ma resta possibile affidare la gestione delle parti comuni a un professionista.
In ogni caso, gli obblighi condominiali restano identici, indipendentemente dal numero di condomini.
Tuttavia, scegliere un amministratore competente può fare una grande differenza nella gestione quotidiana e nella risoluzione di eventuali problematiche.
Un buon amministratore deve essere una figura imparziale, capace di mediare tra i vari proprietari e di gestire con efficienza le spese comuni e i lavori di manutenzione.
È fondamentale che abbia una buona conoscenza delle normative vigenti e delle pratiche amministrative, oltre a possedere doti organizzative e comunicative.
Quando si sceglie un amministratore, è consigliabile considerare la sua esperienza, la trasparenza nella gestione finanziaria e la disponibilità verso i condomini. Inoltre, può essere utile richiedere referenze o feedback da altri condomini che hanno già lavorato con lui.
É importante stipulare un contratto chiaro che definisca i compiti e le responsabilità dell’amministratore, per evitare malintesi e garantire una gestione efficiente e armoniosa del condominio.
Chi può svolgere l’incarico di amministratore di condominio
Secondo l’art. 71 bis disp. att. c.c., per diventare amministratore occorre:
- essere maggiorenni e godere dei diritti civili;
- possedere un diploma di scuola secondaria superiore;
- aver frequentato corsi di formazione iniziale (almeno 72 ore) e aggiornamento annuale (15 ore).
Tuttavia, questi requisiti non si applicano se l’amministratore viene scelto tra i condomini dall’assemblea.
Se l’incarico è affidato a una società (di persone o capitali), i requisiti devono essere rispettati dagli amministratori, dai soci illimitatamente responsabili o dai dipendenti incaricati.
La durata del mandato è annuale, con eccezione della prima nomina che vale due anni.
È possibile rinnovare l’incarico alla scadenza, previa approvazione dell’assemblea condominiale. Durante l’assemblea, i condomini valutano l’operato dell’amministratore uscente e decidono se confermarlo o scegliere un nuovo professionista.
È importante che la decisione sia presa in modo trasparente e democratico, per garantire che la gestione del condominio continui a essere efficace e rispettosa delle esigenze di tutti i suoi abitanti.
In caso di gravi inadempienze o comportamenti scorretti da parte dell’amministratore, i condomini hanno il diritto di revocare il mandato in qualsiasi momento, seguendo la procedura prevista dal regolamento condominiale.
La revoca deve essere motivata e approvata dall’assemblea, che può poi procedere alla nomina di un nuovo amministratore che soddisfi i requisiti legali e le aspettative dei condomini.
Come scegliere l’amministratore di condominio
La legge non prevede un albo ufficiale per gli amministratori di condominio: ciò rende fondamentale valutare bene competenze, certificazioni e modalità operative del candidato.
Certificazioni e professionalità
Un primo criterio di selezione è la presenza di certificazioni:
- UNI 10801: attesta requisiti professionali e deontologici per amministratori persone fisiche;
- UNI EN ISO 9001:2015: garantisce la qualità dei processi di una società di amministrazione;
- UNI ISO 45001: certifica i sistemi di gestione della salute e sicurezza sul lavoro;
- UNI EN ISO 14001: standard internazionale per la gestione ambientale e la sostenibilità.
In Italia operano circa 375.000 amministratori di condominio, ma solo 60.000 si definiscono professionisti.
Di questi, meno di 1.700 hanno certificazione UNI 10801 e meno di 50 società risultano certificate ISO 9001. Un dato che conferma quanto sia raro trovare amministratori realmente qualificati.
Altri aspetti da considerare
- Compenso e trasparenza dei costi: occorre capire quali spese sono incluse e quali escluse per evitare sorprese.
- Organizzazione e metodo di lavoro: incontri programmati con i consiglieri, sopralluoghi periodici, capacità di valutare interventi necessari.
- Digitalizzazione: software gestionali moderni e modalità di pagamento online semplificano la vita ai condomini.
- Rapporto umano ed empatia: l’amministratore gestisce beni e denaro dei condomini. Un buon rapporto fiduciario, basato su ascolto e sintonia, garantisce maggiore efficienza e risoluzione rapida dei problemi.
Per questo è sempre consigliabile incontrare più candidati, così da individuare quello con cui si instaura la migliore intesa.
Il “miglior amministratore di condominio” non è solo quello con i requisiti minimi di legge, ma colui che unisce competenze, trasparenza, certificazioni e capacità relazionali.
Verificare i titoli, chiedere le certificazioni, valutare la chiarezza del compenso e l’approccio gestionale sono passi fondamentali.
La sintonia personale con i condomini è spesso il fattore decisivo per garantire una gestione efficiente e serena del condominio.
A cura di Luigi Rinzivillo – Amministratore di Condominio e Property Manager
