Il primo trimestre del 2022, con 3,4 miliardi di euro di investimenti nel settore immobiliare in Italia, si afferma come il migliore primo trimestre dall’inizio delle rilevazioni storiche da parte degli operatori del mercato, la cui media negli ultimi 10 anni si attestava a 1,5 miliardi di euro.
I fattori principali che hanno contribuito al raggiungimento di questo straordinario risultato sono stati la ripartenza del comparto uffici e l’ulteriore crescita di logistica e living.
I dati emergono dall’analisi del Team Research di Dils, uno dei principali operatori in termini di volumi transati nel mercato italiano.
“Abbiamo visto importanti deal originati nel 2021 slittare al 2022. Nel caso questi si fossero chiusi per tempo, il volume a fine anno avrebbe sfiorato i livelli del 2019, anno record. Di conseguenza, la posticipazione di tali closing ha contribuito al raggiungimento nel primo trimestre del 2022 di una performance straordinaria”, ha dichiarato Giuseppe Amitrano, Amministratore Delegato di Dils. “A tali risultati ha contribuito da una parte il forte rimbalzo nel settore direzionale, con una crescente richiesta di uffici cosiddetti ibridi e di nuova generazione che integrano elementi tipici dell’hospitality, living e wellness e sono orientati ai criteri di sostenibilità ESG, e dall’altra la continua accelerazione dei settori logistica e residenziale”.
Gli uffici tornano ad essere la prima asset class con 1,3 miliardi di euro investiti (quattro volte superiore al volume registrato nel primo trimestre del 2021) e rappresentano il 39% del volume totale del Q1. Le transazioni hanno coinvolto in prevalenza capitali stranieri (83%). Le città di Roma e Milano sono state in grado di attrarre il 78% degli investimenti a livello nazionale, rispettivamente per il 15% e il 63%. In entrambi i mercati, la componente office si conferma l’asset class più rilevante, pesando per il 62% a Milano ed il 65% a Roma, dove l’importante pipeline di operazioni in closing lascia prevedere un aumento dei volumi di investimento anche per i successivi trimestri.
Il mercato letting uffici a Milano ha registrato un take-up di spazi direzionali pari a 106.600 mq (+30% rispetto al primo trimestre del 2021), mentre a Roma ha raggiunto circa 54.600 mq (+105%). I dati dimostrano quanto sia prioritario individuare immobili ESG compliant, con un trend che favorisce dunque i prodotti di nuova o recente realizzazione e la preferenza per edifici che offrono spazi di grado A/A+ (che hanno rappresentato l’85% dell’assorbimento a Milano e il 47% a Roma). I prime rent si confermano sui livelli raggiunti negli ultimi mesi del 2021, con un trend di costante crescita rispetto agli anni precedenti.
Come atteso, anche la logistica con 671 milioni di euro (il 20% dei volumi del quarter e oltre il doppio rispetto al Q1 del 2021) segna un record degli investimenti con il valore più alto mai registrato in un primo trimestre dell’anno. Si conferma quindi quale asset class consolidata e sempre centrale rispetto alle scelte dei primari investitori internazionali.
Il take up è stato pari a 708.000 mq (+7% rispetto al primo trimestre 2021): la forte domanda e lo scenario economico internazionale sostengono gli elevati valori dei prime rent. Si segnala in particolare un rialzo nel submarket di Piacenza a 49€/mq/anno e si prevede un trend di crescita anche in altre location nel corso dell’anno. I mercati più attivi per quanto riguarda il take up sono la Lombardia e l’Emilia Romagna, rispettivamente 40% e 32% dell’assorbimento totale, mentre gli sviluppi speculativi sfiorano il 30% del volume locato nel trimestre. Si rileva inoltre una leggera contrazione del prime net yield al 3,90%.
Nel settore living ci sono stati investimenti per un totale di 526 milioni di euro (16% del totale investito), dieci volte superiore rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente e quasi il 70% del valore dell’intero 2021. Il capoluogo lombardo, che assorbe il 60% degli investimenti totali nel living, continua ad attirare l’attenzione degli operatori con nuove iniziative di sviluppo residenziale. I progetti PRS in pipeline contano circa 7.600 unità di edilizia libera in affitto di cui l’80% riguarda il prodotto di nuova edificazione BtR (Build to Rent).
Anche dal punto di vista del mercato residenziale della compravendita i risultati sono stati eccezionali: nel 2021 a livello nazionale le NTN sono state circa 748.500, con un incremento del 34% sul 2020 e del 24% sul 2019. Milano, con quasi 27.000 NTN, registra la miglior performance di sempre (+24,5% sul 2020 e + 2,6% sul 2019).
L’hospitality ha registrato investimenti pari a 534 milioni di euro (16% del totale), quasi quattro volte superiore al risultato dell’anno precedente anche grazie a un deal riguardante un’importante tenuta con azienda agricola nel centro Italia. La discreta ripresa e vivacità del comparto evidenziano il superamento delle difficoltà presenti durante il periodo della pandemia.
Nel settore retail il volume di investimento è pari a 183 milioni di euro, il doppio rispetto all’anno precedente. Per quanto riguarda il letting, il mercato si mostra reattivo e in ripresa, in particolare con il settore Food & Beverage. Come per altre asset class, l’attenzione è sempre più rivolta a strategie di sviluppo di tipo qualitativo piuttosto che quantitativo.
